Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

La copropriété

Publié le 29/08/2005 02:00 - Catégorie(s) : Droit de la copropriété
Le contentieux de la copropriété est abondant sur deux points: le recouvrement des charges et les actions en contestation d’assemblée générale

Le droit de la copropriété

6 millions de logements font partie, en France, d’une copropriété. C’est le mode habituel de division des immeubles. Pour autant, le droit de la copropriété est un droit compliqué. Il s’agit en effet de permettre à des gens qui ne se sont pas choisis, qui n’ont pas forcément le même mode de vie, de vivre aussi harmonieusement que possible sous le même toit. D’où un ensemble de règles codifiées, rassemblées dans une loi dont les principales dispositions sont d’ordre public, de sorte que l’on ne peut y déroger par des conventions particulières: c’est la loi du 10 juillet 1965, dont beaucoup d’articles ont été modifiés ou ajoutés par des lois postérieures. Ce texte de base est complété par le décret du 17 mars 1967, qui, lui aussi a été plusieurs fois modifié. Il faut ajouter à ces textes les recommandations de la commission relative à la copropriété qui viennent apporter des précisions sur tel ou tel point pratique ou controversé. Peut-être plus encore que dans d’autres matières, la connaissance de la doctrine et de la jurisprudence est nécessaire à la bonne compréhension de la règle de droit.
Le contentieux est abondant, mais d’une façon générale, les tribunaux répugnent à s’immiscer dans la vie des copropriétés, au motif qu’un immeuble est géré par des règles démocratiques, et que le juge n’a pas à se substituer à la majorité des copropriétaires. Aussi, plutôt que de se lancer dans une procédure toujours longue, coûteuse et aléatoire, peut-être les copropriétaires peuvent-ils dans certains cas avoir recours à la médiation qui présente le grand avantage de permettre à tous de continuer à vivre ensemble sous le même toit, si la médiation a abouti, alors qu’un jugement est toujours plus traumatisant pour toutes les parties (cf. médiation et copropriété - Vincent CANU - Revue des Loyers 2005 - p74)

Le fonctionnement de la copropriété

Une distinction fondamentale doit être faite entre parties privatives et parties communes; les parties privatives sont les parties réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé; il s’agit en pratique de l’intérieur de l’appartement (on dit parfois que le copropriétaire n’est copropriétaire que d’un cube d’air); les parties communes sont les parties affectées à l’usage de tous les copropriétaires. C’est le règlement de copropriété qui en fixe la liste.

Si les copropriétaires disposent d’une relative liberté dans l’aménagement de leurs parties privatives, ils ne peuvent agir sur les parties communes que collectivement: les décisions qui concernent les parties communes, notamment en matière de travaux, sont du ressort de l’assemblée générale, qui est en copropriété, l’organe souverain. L’assemblée générale est réunie une fois par an: c’est l’assemblée ordinaire à laquelle tous les copropriétaires sont convoqués; il est de leur devoir et de leur intérêt d’y assister, si tant est qu’ils s’intéressent à leur propriété.

Si l’assemblée générale décide, c’est le syndic qui exécute; le syndic peut être professionnel ou bénévole; le bénévolat peut être adapté pour de petites copropriétés (de moins de 10 lots), mais paraît difficilement compatible avec la gestion d’immeubles plus importants; le métier de syndic de copropriété requiert en effet des copétences comptables, juridiques, techniques,et…psychologiques.

Un conseil syndical, dont le rôle est consultatif, existe de plein droit dans toutes les copropriétés. Son rôle est très important: il va assister le syndic, contrôler sa gestion et
faire le lien entre le syndic et les copropriétaires, entre lesquels les relations peuvent parfois être tendues.

Le contentieux de la copropriété

Il est abondant sur deux points: le recouvrement des charges et les actions en contestation d’assemblée générale;

Il entre dans la mission du syndic de procéder au recouvrement des charges de copropriété, et, en cas d’impayé, il n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale pour entamer les procédures adéquates.

Les actions en contestation d’une décision d’assemblée générale sont réservées aux copropriétaires opposants ou défaillants; elles ne peuvent être formées que par voie d’assignation: une lettre recommandée adressée au syndic ne sert à rien. Le délai pour délivrer l’assignation est de 2 mois; c’est un délai très court; il commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le procès-verbal d’assemblée. L’assignation doit être rédigée par un avocat qui aura besoin d’au minimum 15 jours (il est préférable de prévoir un mois) pour étudier le dossier, réunir les pièces et préparer l’acte.