Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Charges récupérables

Publié le 30/11/2005 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Exemples de charges que peut récupérer le bailleur auprès du locataire

* Même si la loge n’est pas ouverte aux locataires 24 heures sur 24, les frais d’abonnement de la ligne téléphonique mise à la disposition des locataires sont récupérables.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, comprend l’abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires (art.VII - 3) ; c’est bien le cas en l’espèce, même si la loge n’est pas ouverte 24h sur 24 ; la solution adoptée par la cour de cassation est contraire à une réponse ministérielle, laquelle avait précisé que l’abonnement d’un poste de téléphone installé dans le logement du gardien et mis à la disposition des résidents, seulement en cas de force majeure, n’était pas récupérable auprès des locataires, dans la mesure où ceux-ci n’en étaient pas les seuls utilisateurs (rép.min. n°42805 - Administrer oct. 1991, p25). Mais c’était ajouter au texte que d’exiger que la ligne téléphonique soit 24h sur 24 à la disposition des locataires.

* L’annexe au décret du 26 août 1987 qui fixe de manière limitative la liste des charges récupérables, ne mentionne pas les frais d’entretien d’un groupe electrogène.

Sur ce point non plus, la cour de cassation ne pouvait ajouter au texte, de sorte que ces frais ne sont pas récupérables, car en vertu d’une jurisprudence aujourd’hui bien assise, l’énumération des charges récupérables figurant au décret du 26 août 1987, est limitative (Cass. 3ème civ. 24 mars 2004 - RL 2004, p404, note Vincent CANU).

* Pour que les dépenses correspondant à la rémunération des personnes chargées de l’entretien des parties communes et de l’élimination des rejets puissent être récupérées par le bailleur à concurrence des trois quarts, ces tâches doivent être exercées cumulativement et de manière effective.

Si l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération sont récupérables à concurrence des trois quarts, en vertu des dispositions de l’art.2c du décret du 26 août 1987. La cour de cassation avait décidé, par un arrêt du 7 mai 2002, que cette règle ne s’appliquait que si les deux tâches étaient assurées cumulativement par la même personne. Par cet arrêt, la cour suprême exige que ces tâches soient exercées, non pas seulement cumulativement, mais également de manière effective.

Cass., 3ème civ., 30 nov. 2005, n°1291 FS-P+B - Poumeyreau c/SIAV - Administrer mars 2006 - p43 note Vincent CANU