Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Généralités - ventes immobilières

Publié le 12/04/2006 02:00 - Catégorie(s) : Droit des ventes immobilières
Lors d'une vente immobilière, "les droits et obligations des parties seront déterminés par les stipulations de l’avant-contrat, d’où son extrême importance".

Une vente immobilière est une opération complexe; elle nécessite des investigations de plus en plus nombreuses, ainsi l’élaboration du diagnostic technique comprenant le constat de risque d’exposition au plomb, l’état « amiante », l’état « termites », l’état de l’installation intérieure de gaz naturel, l’état des risques naturels et technologiques ou le diagnostic de performance énergétique; elle porte sur des montants importants, parfois considérables, et représente pour les parties, vendeur comme acheteur, souvent le fruit de plusieurs années, voire d’une vie entière de travail; c’est ce qui explique, parmi d’autres raisons, le recours à un professionnel du droit; il s‘agit , en France, du notaire, mais dans les pays anglo-saxons c’est le plus souvent un « lawyer ».
Le concours d’un seul notaire est suffisant pour réaliser une vente immobilière, mais rien n’empêche que chacune des parties, acheteur et vendeur, ait recours à son propre notaire.

Il est d’usage, lorsqu’une vente immobilière est conclue, de procéder en 2 étapes : la première étape consiste en la signature d’un avant-contrat, et la seconde étape est constituée de la signature de l’acte authentique de vente, qui ne peut être reçue que par un notaire. Cette pratique se justifie par la nécessité de purger un ou plusieurs droits de préeption qui peuvent exister sur l’immeuble, et de recueillir un certain nombre de renseignements auprès d’administrations diverses telles que la conservation des hypothèques ou les services d’urbanisme.
 

L’avant-contrat

L’avant-contrat peut revêtir différentes formes: ce peut être une vente sous convention suspensive (souvent appelée « compromis de vente » ou, dans certaines régions, « sous-seing privé », et, par abréviation, « sous-seing ».), une promesse unilatérale, ou synallagmatique, de vente, ou bien une promesse unilatérale d’achat. Les engagements pris par les parties dans ces différents actes sont très différents, et si, pour une raison ou pour une autre, la vente ne se fait pas, les conséquences ne seront évidemment pas les mêmes. Heureusement, dans la plupart des cas, la vente se fera conformément aux engagements pris, mais il arrive que des difficultés surviennent, surtout lorsque le marché immobilier est tendu; quelques exemples :

*le vendeur refuse de restituer le dépôt de garantie alors que la ou les conditions suspensives n’ont pas été levées ;
* le vendeur ayant trouvé un acheteur à un prix plus élevé, tente de se rétracter ;
*l’acheteur regrette son achat après l’expiration du délai légal de rétractation, et tente de revenir sur son engagement ;
* l’acheteur, bien qu’ayant signé un « bon de visite » auprès d’un agent immobilier, conclut directement la vente avec le vendeur ;
* l’acheteur découvre que des travaux importants ont été effectués dans l’appartement vendu sans l’autorisation nécessaire de l’assemblée générale des copropriétaires ;
* la superficie de l’appartement diffère de celle qui a été annoncée ;
* le certificat de conformité de la maison vendue n’a jamais été délivré ;


Dans tous ces cas, les droits et obligations des parties seront déterminés par les stipulations de l’avant-contrat, d’où son extrême importance, et ce d’autant plus que les engagements des parties ne pourront être modifiés (sauf accord) dans l’acte authentique; il en résulte paradoxalement qu’en cas de difficultés, l’importance de l’avant-contrat est plus grande que celle de l’acte authentique. Il est donc conseillé d’examiner soigneusement les clauses de ce document et de se faire expliquer par un professionnel du droit qualifié les engagements pris de part et d‘autre; en effet, en cas de litige, le juge recherchera la commune intention des parties, et pourra requalifier un contrat qu’il estimera inexactement qualifié.