Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

La liste des clauses réputées non écrites est complétée

Publié le 13/07/2006 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
L’art.84 de la loi ENL du 13 juillet 2006 ajoute 9 clauses réputées non écrites à la liste figurant à l’art.4 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi :

- la clause imposant au locataire de prendre en charge le coût de l’état des lieux contradictoire ;

- la clause prévoyant le renouvellement du bail pour une durée inférieure à celle prévue à l’art.10 (3 ans ou 6 ans) ;


On ne voit pas bien l’intérêt de cette clause, puisque l’art 10 de la loi interdit précisément que le contrat tacitement reconduit ou renouvelé soit d’une durée inférieure à 3 ou 6 ans selon que le bailleur est une personne physique ou morale.

- la clause interdisant au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;

Il apparaît en effet normal que, si le bailleur ne remplit pas l’une quelconque de ses obligations, il ne soit pas interdit au locataire de demander à en être justement indemnisé.

- la clause interdisant au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;

Le législateur entérine ainsi la jurisprudence de la Cour de Cassation fondée sur la convention européenne des droits de l’homme, la cour suprême ayant décidé il y a maintenant plus de 10 ans, que « les clauses d’un bail d’habitation ne peuvent pas, en vertu de l’art. 8 §1 de la convention européenne des Droits de l’homme, avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d’héberger ses proches (à propos de l’hébergement du père des deux derniers enfants de la locataire) Cass.3ème Civ. 6 mars 1996 – Administrer 1996 n°283 p.28, et notre note. Notons que le législateur étend cette jurisprudence concernant les proches du locataire à « des personnes ne vivant pas habituellement avec lui », autrement dit, le locataire peut héberger qui il veut.

- la clause imposant au locataire de verser, lors de l’entrée dans les lieux, des sommes d’argent en sus de la moitié de la commission d’agence et du dépôt de garantie ;

On ne voit pas bien qu’une telle clause puisse recevoir application dans la mesure où la loi énumère les sommes exigibles du locataire qui sont le loyer, les charges, et le dépôt de garantie de sorte qu’aucune autre somme ne peut lui être réclamée, si ce n’est la moitié de la rémunération de l’administrateur de biens ayant prêté son concours à l’établissement du bail ;

- la clause faisant supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance, ainsi que des frais de procédure ;

L’art.21 de la loi prévoit que la quittance est remise gratuitement au locataire qui en fait la demande. Quant aux frais de relance ou aux frais de procédure, ils sont appréciés par le juge
qui tient son pouvoir de modération ou d’augmentation des clauses pénales de l’art.1152 C.Civ.

- la clause prévoyant la responsabilité automatique du locataire en cas de dégradations constatées dans le logement ;

Il apparaît en effet normal de permettre au locataire de prouver que des dégradations ou des pertes sont survenues sans sa faute, conformément aux dispositions de l’art.1732 C.Civ.

- la clause interdisant au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux dont la durée excède 40 jours ;

L’art.1724 C.Civ. prévoit que si les réparations sur la chose louée durent plus de 40 jours, le prix du bail sera diminué ; cette disposition n’étant pas d’ordre public, il pouvait y être dérogé par une clause contraire, ce qui n’est dorénavant plus possible.

- la clause permettant au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une ordonnance de référé insusceptible d’appel ;

Une telle clause était illicite au regard des dispositions de l’art.490 NCPC qui prévoit qu’une ordonnance de référé peut toujours être frappée d’appel.

Ces ajouts s’inspirent très largement de la liste des clauses abusives ou illicites dressée par la commission des clauses abusives, ayant fait l’objet de la recommandation n°2000-01 du
17 février 2000 (BOCCRF du 22 juin 2000) – clauses abusives et baux d’habitation – RL 2000 p 400 – Vincent CANU.