Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Loi du 1er septembre 1948

Publié le 09/02/2007 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Il s’agit d ‘une loi d’exception, promulguée 3 ans après la fin de la seconde guerre mondiale avec 2 objectifs immédiats :

- permettre une augmentation des loyers,qui étaient restés très bas ;
- interdire les expulsions, notamment des veuves et des orphelins dont les maris avaient été tués ou avaient disparu pendant la guerre ;

Lien vers le texte officiel (Légifrance)

Cette loi de circonstance, si elle a permis aux locataires de continuer à habiter dans leur appartement, est loin d’avoir favorisé l’augmentation des loyers, au contraire.

Aujourd’hui, tous les propriétaires demandent sa suppression, car les loyers n’ont pas suivi l’évolution du coût de la vie, de sorte qu’ils ne permettent plus d’entretenir les immeubles, et que les locataires bénéficient parfois de rentes de situation injustifiées.

Pour autant, le législateur a introduit des dispositions qui restreignent peu à peu son champ d’application, ainsi :
- la libération progressive des catégories supérieures ( exceptionnelle, I et IIA)
- la création des « baux dérogatoires », qui permettent de sortir du champ d’application de la loi, moyennant des travaux d’amélioration ;
- la limitation de la transmission du droit au maintien dans les lieux ( modification de l’art.5 de la loi) ;
- la création des « baux de 8 ans » par la loi du 23 décembre 1986.

Les principes

Une loi d’ordre public

Les dispositions de la loi sont d’ordre public ( art.87), de sorte qu’en principe, il est interdit de renoncer à ses dispositions, toute clause contraire étant susceptible d’être annulée. Mais il est possible de renoncer à un droit acquis; ainsi, la jurisprudence admet que l’on puisse renoncer aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 si les 3 éléments suivants sont réunis  :

- la renonciation doit être certaine et non équivoque ;
- elle doit être faite en connaissance de cause ;
- elle doit être postérieure à la naissance du droit de contester.
(Revue des loyers 1987 - p319 - note Vincent CANU)

Pour que la renonciation soit admise, il faut établir que le locataire avait pleinement conscience de la portée et des conséquences du bail signé. Un locataire qui ne connaît pas ses droits ne peut être réputé avoir renoncé à l’application d’une loi qu’il ignorait.
 

Une loi assortie de sanctions

Sanctions civiles, mais aussi sanctions pénales; ces sanctions s’appliquent en cas de dépassement du loyer licite, d’obtention ou de tentative d’obtention d’une somme d’argent pour quitter les lieux, et d’exercice frauduleux du droit de reprise.
Si le loyer licite est dépassé, la sanction est la réduction du loyer et la restitution du trop perçu sur 3 ans (art. 68), s’il n’y a pas eu de fraude. En cas de fraude, le bailleur encourt une peine d’emprisonnement de 2 ans outre une amende de 22 500€ (art.51).
 

L’indemnité de déménagement

Si le locataire a obtenu ou tenté d’obtenir une somme d’argent pour quitter les lieux, il encourt les mêmes peines en vertu de l‘art. 52 de la loi; alors, comment verser légalement une somme d’argent au locataire pour obtenir son départ des lieux loués ?
Il arrive en effet souvent que le bailleur accepte de payer une « indemnité de déménagement » au locataire ou à l’occupant maintenu dans les lieux; mais cette indemnité n’est prévue par aucune disposition légale, contrairement à ce que prévoit le statut des baux commerciaux avec l’indemnité d’éviction.
Si c’est le locataire qui a entrepris des démarches pour obtenir le versement d’une indemnité, il tombe sous le coup de la loi (Cass.Soc. 20 nov.1959 - JCP G - 1959 - II.11427 - note R.L.). Par contre, si le bailleur a « spontanément » offert une somme acceptée par le locataire, l’art. 52 ne peut recevoir application ( Cass. Civ. 3ème ch. 16 juillet 1969 - JCP 1969 IV, p.237). La plus grande prudence est donc recommandée, et la rédaction d’un protocole d’accord rédigé par un professionnel du droit est indispensable.

Le champ d’application de la loi

Pour savoir si une location est ou non soumise aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, il faut répondre à 3 questions :

- le logement est-il situé dans une zone d’application de la loi ?
- sa date de construction est-elle antérieure à 1948 ?
- son affectation rentre-t-elle dans le champ d’application de la loi ?

Il suffit que la réponse à une seule de ces questions soit négative pour que la loi ne s’applique pas.
 

La localisation de l’immeuble

la loi s’applique, d’après son article 1 :

- à Paris,
- dans un rayon de cinquante kilomètres de l’emplacement des anciennes fortifications de Paris,
- dans les communes dont la population municipale totale est supérieure à 4 000 habitants ou qui sont limitrophes de communes dont la population municipale totale est au moins égale à 10 000 habitants, ces populations s’évaluant d’après le recensement général de 1968,
- dans les communes de 4 000 habitants au plus dont la population municipale totale s’est accrue de plus de 5% à chacun des recensements généraux de 1954, 1962 et 1968 par rapport au recensement précédent.

On voit le souci du législateur de contenir l’application de la loi de 1948 dans les communes dans lesquelles une population importante, ou une augmentation de cell-ci, laisse présumer un manque de logements par rapport aux besoins. Le but est de corriger les effets du marché.
 

La date de construction de l’immeuble

Tous les logements construits avant le 1er septembre 1948 sont soumis aux dispositions de cette loi. Tel est le principe qui comporte tellement d’exceptions que celles-ci représentent aujourd’hui, et de loin, les situations les plus nombreuses.

Par application de l’art. 3, un certain nombre de logements sont assimilés aux logements construits postérieurement au 1er septembre 1948, et donc échappent aux dispositions de cette loi, ainsi :

- les logements sinistrés par faits de guerre ou faits assimilés à des faits de guerre, reconstruits après le 1er septembre 1948,
- les locaux utilisés avant le 1er septembre 1948 à d ‘autres fins que l’habitation et postérieurement affectés à cet usage, ce qui traduit le souci de favoriser l’affectation d’un local commercial à usage d’habitation (objectif de réduction de la crise du logement); mais pour échapper à la loi, il faut que ces locaux répondent à certaines conditions de confort et d’habitabilité (objectif d’amélioration des logements anciens) ;
- les locaux obtenus par reconstruction, surélévation ou addition de construction (c’est la construction de nouvelles surfaces destinées à l’habitation qui est favorisée, avec le souci de réduire la crise du logement) ;
- les locaux situés dans un secteur sauvegardé ou dans un périmètre de restauration immobilière.
 

L’affectation de l’immeuble

Sont concernés par la loi les locaux d’habitation, les locaux à usage professionnel, ceux affectés à l’exercice d’une fonction publique et à l’habitation du fonctionnaire, ainsi que ceux occupés par les syndicats et associations professionnelles.

Mais la loi ne s’applique pas :

- aux locaux à usage commercial ou industriel, qui relèvent du statut des baux commerciaux,
- aux locaux soumis au statut du fermage,
- aux locaux qui, dans les stations balnéaires,climatiques ou thermales, étaient habituellement affectées, avant le 2 septembre 1939, à la location saisonnière, ou occupés pendant la saison par laur propriétaire,
- aux locaux de plaisance - aujourd’hui appelés résidences secondaires,
- aux locations meublées consenties par un loueur professionnel en meublé; l’art. 2 de la loi du 2 avril 1949 considère comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés (au moins deux), que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires telles que location de linge, nettoyage des locaux ou préparations culinaires.

En revanche, la loi s’applique aux locaux à usage professionnel, c’est-à-dire ceux qui sont destinés à l’exercice d’une profession libérale (architecte, notaire, médecin, par exemple).

Après diverses modifications dues notamment à la défense d’intérêts particuliers, l’art.8 de la loi n’accorde plus le droit au maintien dans les lieux qu’aux syndicats et associations professionnels qui en bénéficiaient au 23 décembre 1986.

Loi du 1er septembre 1948 et loi du 6 juillet 1989

L’art.40-II de la loi du 6 juillet 1989 énumère un certain nombre d’articles qui ne sont pas applicables aux logements loués conformément aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948; on en déduit que sont applicables :

- la liste des clauses réputées non écrites (art.4)
- les conditions de rémunération des intermédiaires (art.5)
- la définition des obligations du bailleur (art.6)
- la définition des obligations du locataire (art.7)
- l’obligation de remise d’une quittance ou d’un reçu (art.21)
- les règles relatives au dépôt de garantie et à sa restitution (art.22, al.2 à 5)
- la liste des charges locatives (art. 23).

Le statut du locataire

Les deux principales innovations de la loi du 1er septembre 1948 étaient l’instauration d’un droit au maintien dans les lieux après l’expiration du bail et le calcul scientifique du montant du loyer.

Le droit au maintien dans les lieux

C’est le droit accordé par la loi au locataire de se maintenir dans les lieux après l’expiration de son bail, quelle que puisse être la volonté du bailleur. L’occupant maintenu dans les lieux l’est aux clauses et conditions du bail, qui ne sont pas contraires aux dispositions de la loi. C’est la délivrance d’un congé visant les dispositions de l’art.4 de la loi qui confère au locataire la qualité d’occupant maintenu dans les lieux; Ce droit n’est pas limité dans le temps; il profite à l’occupant, pour autant qu’il remplisse les conditions légales, jusqu’à ce qu’il quitte les lieux, ou, à défaut, jusqu’à son décès.

Les conditions du droit au maintien dans les lieux

Pour bénéficier du droit au maintien dans les lieux, l’occupant doit avoir un titre régulier d’occupation et être de bonne foi.

Un titre d’occupation

Le locataire doit être titulaire d’un bail, qui peut être verbal, mais ce ne peut être une convention d’occupation précaire.
Le droit au maintien dans les lieux est ouvert, à l’expiration du bail,
- au locataire titulaire d’un bail écrit ou verbal,
- au sous-locataire déclaré,
- au cessionnaire déclaré;

Ce droit est accordé sans condition de nationalité, aux français comme aux étrangers. Par ailleurs, le droit au bail étant commun aux époux par l’effet de l’art.1751 C.Civ., chacun d’eux peut invoquer le bénéfice du droit au maintien dans les lieux.
 
La bonne foi de l’occupant

D’après l’art.4 al.2 de la loi, sont réputés de bonne foi les locataires qui exécutent leurs obligations. Lorsque cela ne sera pas le cas, le bailleur pourra lui contester le bénéfice du droit au maintien dans les lieux.

La transmission du droit au maintien dans les lieux

L’art. 17 de la loi prévoit que le maintien dans les lieux est un droit exclusivement attaché à la personne et non transmissible; cependant, l’art. 5 apporte des exceptions à ce principe, en cas d’abandon de domicile ou de décès du locataire ou de l’occupant de bonne foi, au profit des bénéficiaires suivants:

- le conjoint,
  et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an,
- les ascendants,
- les personnes handicapées visées au 2° de l’art. 27,
- les enfants mineurs jusqu’à leur majorité.

On voit donc que le droit au maintien dans les lieux ne peut être transmis qu’à un nombre très réduit de personnes, ce qui n’était pas le cas avant la modification législative introduite par la loi du 23 décembre 1986.
D’après la jurisprudence, l’abandon de domicile s’entend d’un départ brusque et imprévisible du locataire ou de l’occupant: il ne doit pas s’agir d’un départ préparé, organisé ou concerté.
En cas de divorce, le tribunal attribue à l’un des époux l’éventuel droit au maintien dans les lieux en considération des intérêts sociaux ou familiaux en cause.

Le loyer

Le principe est que le loyer n’est pas fixé par les parties, mais par des dispositions réglementaires qui appliquent les principes fixés par la loi et les décrets d’application. Il en est de même de la variation du loyer pendant le cours de la location.
 

Le loyer forfaitaire

C’était le loyer fixé au 1er juillet 1948, auquel est appliqué une majoration annuelle fixée par un décret paraissant chaque année pour une application au 1er juillet. Cet accord peut être dénoncé par chaque partie par lettre RAR adressée dans la quinzaine suivant le paiement de chaque terme de loyer, ce qui a pour effet d’entraîner l’application du système de la surface corrigée. Le système du loyer forfaitaire n’a plus aujourd’hui qu’un intérêt historique.
 

Le loyer scientifique

Il est calculé après établissement de la « surface corrigée » du local, c’est-à-dire de sa superficie réelle à laquelle on applique des correctifs dépendant du local lui-même et de l’immeuble. Le loyer est dit « scientifique » car il aboutit à ce que, si 2 appartements sont exactement identiques (hypothèse théorique), le loyer doit être exactement le même.

La fixation du loyer passe par les 3 étapes suivantes :

1 - détermination de la catégorie du local,
2 - calcul de la surface corrigée,
3 - détermination du prix du mètre carré.

La catégorie

Les locaux sont classés en différentes catégories selon leur confort. Le classement dans différentes catégories se fait par logement et non par immeuble, de sorte que dans le même immeuble, il est possible d'avoir des appartements classés dans des catégories différentes. Cette situation se rencontre fréquemment dans les immeubles anciens dans lesquels on peut trouver des appartements de grand luxe aux étages dits "nobles", et des appartements plus modestes aux étages supérieurs.

Les catégories fixées par le décret du 10 décembre 1948 sont les suivantes :

- exceptionnelle
- I
- IIA - IIB - IIC
- IIIA - IIIB
- IV

Les catégories exceptionnelles, I et IIA ont été "libérées", ce qui signifie que les locaux qui en faisaient partie sont sortis du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948. Seuls ont continué à bénéficier des dispositions de la loi les locataires ou occupants âgés d'au moins 65 ans lors de la publication du décret de libération (26 août 1975) et bénéficiant de ressources modestes, cette mesure ne concernant que les locaux  de catégorie IIA. Le décret du
10 décembre 1948 a fixé les caractéristiques de chaque catégorie, et une jurisprudence abondante a apporté les précisions nécessaires.
Il résulte enfin d'une jurisprudence constante que les parties peuvent toujours contester la catégorie dans laquelle le local avait été classé, malgré leur accord initial, les conditions de classement étant d'ordre public. 

La surface corrigée

Cette surface est calculée selon les règles fixées par le décret du 22 novembre 1948. Il convient tout d'abord de mesurer chacune des pièces du logement, puis d'appliquer à cette surface réelle un coefficient correspondant à la nature de la pièce, ce qui donne la surface pondérée. Chaque pièce est ensuite affectée de coefficients d'éclairement, de vue et d'ensoleillement, d'où un coefficient moyen appliqué à la surface pondérée. Un correctif d'ensemble du local tenant compte de son entretien, de sa situation et des sujétions de voisinage, est appliqué à la surface precédemment obtenue. Il est ensuite tenu compte des éléments d'équipement du local, chacun d'entre eux correspondant à une fraction ou un multiple de m2: ainsi, un lavabo correspond à 1 m2. Mais seuls les éléments d'équipement et de confort fournis par le propriétaire peuvent entrer en ligne de compte. On obtient ainsi la surface "corrigée" du local à laquelle il est possible d'ajouter 30% pour usage professionnel. On comprend ainsi que d'un appartement d'une surface réelle de 67m2, on puisse aboutir à une surface corrigée de 112m2 par exemple.