Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

La vente à la découpe

Publié le 13/11/2007 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Les congés pour vente par lots : une procédure de plus en plus utilisée sous le nom de vente à la découpe.

Lorsqu'un bailleur institutionnel met en vente plus de 10 logements dans le même immeuble, il doit se conformer à un ensemble de règles spécifiques portant notamment sur l'information des locataires, à défaut de quoi l'immeuble ne pourra être libéré.

Cette réglementation est applicable dès lors que plus de 10 logements sont mis en vente dans le même immeuble, sans considérer le nombre de congés délivrés  (Cass. Civ. 3ème - 5 mai 2004 - Revue des Loyers - 2004 - p.506 - note Vincent CANU. Gazette du Palais - 15 septembre 2004 p12 - note Michel PIALOUX. Loyers et copropriété - octobre 2004 - n°163 - note Béatrice VIAL-PEDROLETTI - JCP éd.N - 8 oct.2004 - n°1472 p1510s. note Philippe PELLETIER).

Les "locaux" constitués chacun d'une pièce de moins de 9 m2, les caves et les débarras ne constituent pas des logements. La cour d'appel de Paris ne retient pas parmi les logements les locaux constitués chacun d'une pièce de moins de 9m2, les caves et les débarras ne constituant pas des logements mais des pièces de petites dimensions destinées à constituer des annexes des dix logements ou des parties communes. La référence à la limite de 9m2 est justifiée par les dispositions de l'art.4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques de décence du logement, qui fixe à 9m2 la surface minimale habitable d'un logement. Quant aux caves et aux débarras, ils ne peuvent à l'évidence être assimilés à des logements (CA Paris, 6ème ch.B, 15 juin 2006, n°05/05167 - DC Immobilière c/Germon - DPGI Bull. nov. 2006 p1611 n°280)

De même, les chambres de service - qui sont des accessoires d'appartements - ne peuvent pas plus être assimilés à des logements que la loge de la gardienne qui est attribuée en raison de l'exercice d'une fonction (CA Paris 6ème ch. C, 9 mai 2006, AJDI sept. 2006 p645)

Si le nombre d’appartements dans l’immeuble est modifié après que le congé a été délivré, l’art.11-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas. Ainsi dans un cas où l’immeuble ne comportait que 7 logements lorsque le congé pour vente a été délivré, et le règlement de copropriété de l’immeuble établi ensuite, augmentant le nombre d’appartements de 7 à 12. (Cass.3ème Civ. 5 avril 2006 – n°476 – Revue des Loyers juin 2006 p 285 – note Vincent CANU – Loyers et Copropriété juin 2006 n°125 – note Béatrice VIAL-PEDROLETTI)

L'accord collectif du 9 juin 1998 est applicable si l'immeuble comporte douze logements, même si le propriétaire n'a l'intention de n'en mettre que dix en vente.
On sait que l'accord collectif du 9 juin 1998 s'applique en cas de mise en vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble. Or, ce n'était pas le cas en l'espèce puisque le propriétaire de l'immeuble comportant douze logements n'avait l'intention de n'en mettre en vente que dix, ayant décidé d'en conserver deux en patrimoine. Pour motiver sa décision, la cour d'appel relève que l'objet social de la société propriétaire était "l'acquisition d'un immeuble sis..., en vue de sa revente par lots". Elle en déduit que ce n'est que pour les seuls besoins de la présente procédure, afin d'échapper à l'application de l'accord collectif du 9 juin 1998, qu'elle soutient avoir l'intention de conserver deux des douze logements de l'immeuble qu'elle a acquis. Ainsi, pour la cour d'appel, la mise en oeuvre de l'accord collectif n'implique pas nécessairement que la vente des logements dont il est tenu compte soit simultanée ou limitée dans le temps. Le congé délivré sans que l'accord collectif ait été mis en oeuvre est donc annulé.(CA Paris 6ème ch.C, 28 novembre 2006, n°04/22282 - Gourgot c/SNC Boulanger DPGI Bull.388 p1524 n°280).

C'est un décret du 22 juillet 1999 qui a rendu obligatoire à tous les logements des deuxième et troisième secteurs locatifs définis par l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 (loi Méhaignerie), l'accord collectif de location conclu le 9 juin 1998, relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation.

Or, la loi SRU a sensiblement étendu le champ d'application de cet accord, puisque le 3ème secteur comprend notamment toutes les personnes morales autres que les SCI familiales. Les logements concernés par ce dispositif sont donc: les logements appartenant aux sociétés d'économie mixte, aux sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des Dépôts et Consignations, aux collectivités publiques, aux sociétés filiales d'un organisme collecteur de la contribution des employeurs à l'effort de construction et aux filiales de ces organismes autres que les organismes d'habitation à loyer modéré (2ème secteur), et les logements appartenant aux entreprises d'assurance, aux établissements de crédit et aux filiales de ces organismes et aux autres personnes morales (3ème secteur).

L’accord collectif du 9 juin 1998 ne s’applique pas si un congé pour vendre régulier ayant entrainé la déchéance de tout titre d’occupation a été délivré à une date antérieure à l’entrée en vigueur de l’accord collectif (en l’espèce le 20 novembre 1995). (Cass.civ.3ème - 24 mars 2004 - Revue des loyers 2004 – p.403 - note Vincent CANU - Loyers et copropriété - juillet-août 2004 - n°123 - note Béatrice VIAL-PEDROLETTI)
 

L’information des locataires

La procédure débute par une information donnée aux locataires et aux associations. Lorsque le bailleur est prêt à rendre publique l'intention de vendre, il doit organiser au moins une réunion à laquelle sont invités les locataires concernés, ainsi que les associations habilitées. Si la convocation à la réunion doit être adressée aux locataires suffisamment à l’avance, ne caractérise pas de la part du bailleur un comportement déloyal visant à empêcher la concertation, la circonstance qu’un délai de 8 jours s’est écoulé entre la convocation et la tenue de la réunion d’information. (CA PARIS – 6ème Ch. C. 21 mars 2006 – n°2004/8158 – Loyers et Copropriété juin 2006 n°129) 

Ensuite, le bailleur doit confirmer par écrit à chaque locataire les modalités envisagées pour la vente, sachant que cette information est donnée à titre indicatif et ne constitue pas une offre de vente.

Une information doit être donnée au maire de la commune ou de l’arrondissement du siège de l’immeuble dès la décision de vente.
A Paris, un arrêté municipal réglemente cette information. 

L'information donnée aux locataires doit être générale : elle doit rappeler les dispositions de la loi et doit porter, dans un langage approprié, sur les phases importantes de l'opération de vente, les règles légales, et les conditions de la vente.

Le bailleur doit également informer les locataires de l'état de l'immeuble et des travaux.

Des diagnostics et bilans techniques doivent être communiqués aux locataires au plus tard avec l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975.
Mais La notification d'un congé pour vente sans purge préalable du droit de préemption de l'art.10 de la loi du 31 décembre 1975 est une cause de nullité dudit congé : la cour d'appel de Paris précise que la méconnaissance de la procédure instituée par l'accord collectif du 9 juin 1998 a causé grief aux locataires dès lors que le droit de préemption de la loi du 31 décembre 1975 porte sur un immeuble occupé d'une valeur nécessairement moindre que celle de l'immeuble libéré sur lequel porte le droit de préemption de la loi du 6 juillet 1989; cette irrégularité est une cause de nullité du congé pour vente.
Il résulte en effet du point 1.2 de l'accord collectif du 9 juin 1998, applicable en l'espèce, qu'à compter de la confirmation des modalités envisagées pour la vente, le bailleur doit respecter un délai de 3 mois avant d'envoyer aux locataires l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, et qu'une fois notifiée cette offre de vente, le congé pour vente peut être envoyé conformément aux dispositions de l'art.15 de la loi du 6 juillet 1989.
Depuis la loi du 13 juin 2006, l'art.15-II de la loi du 6 juillet 1989 comporte un 8ème alinéa précisant que le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord collectif rendu obligatoire par décret, ce qui est le cas de l'accord du 9 juin 1998, comme de celui du 16 mars 2005, donne lieu à l'annulation du congé. (CA Paris 6ème ch.C, 20 février 2007, n°05/15560 - Foncière Réaumur c/Lauwick – DPGI – Bull. 391 p1428 n°280).

Le propriétaire est tenu de faire la récapitulation des travaux réalisés dans les parties communes les 5 dernières années, avec leur coût.

L'accord collectif du 9 juin 1998 ne comporte pas de sanctions car il s'agit en fait d'un code de bonne conduite élaboré par les organisations nationales de bailleurs et de locataires, applicable en cas de vente d'immeubles occupés (comportant plus de 10 logements dans un même ensemble immobilier); il fixe néanmoins un certain nombre de règles à respecter, et parmi celles-ci, l'obligation de fournir aux locataires une information sur l'état de l'immeuble et sur les travaux (point 2.2 de l'accord).
Plus précisément, il est prévu que "les modalités de réalisation de diagnostics et bilans techniques sont examinées entre le bailleur et les associations de locataires...". En l'espèce, relève la Cour, "un tel examen n'a pas eu lieu, alors que la volonté du législateur et du pouvoir réglementaire a été d'associer locataires et bailleur à chaque stade du processus de vente par lots des ensembles immobiliers d'habitation dans un esprit de loyauté et de sérénité, exclusif de toute ambiguïté et de toute manoeuvre, hâte ou simplification abusive, une obligation générale d'information pesant sur le bailleur et le contraignant à vérifier de façon scrupuleuse que les locataires reçoivent dans des délais suffisants une information claire et exhaustive pour nourrir leur réflexion et arrêter leurs décisions en bons pères de famille." Or, les étanchéités de terrasses et de toitures arrivaient en fin de vie et présentaient pathologies et désordres obligeant à des réparations pour près de 200 000€, " toutes réparations sur lesquelles les documents techniques soumis aux locataires étaient muets, peu important que la bailleresse ait prévu d'assumer ces dépenses, la révélation de la nécessité de tels travaux étant indispensable à une parfaite connaissance de l'état réel de l'immeuble à acquérir en copropriété quelle que soit la personne morale ou physique appelée à en supporter le coût."
L'accord collectif prévoit que les diagnostics et bilans techniques portent sur le gros-oeuvre de l'immeuble, ses principaux équipements et la sécurité en matière d'incendie. En l'espèce, l'appréciation relative à la sécurité-incendie "n'était assortie d'aucune description même très sommaire des divers équipements concourant à cette sécurité, d'aucune indication sur leur efficacité et leur caractère plus ou moins complet au regard de l'ancienneté de la construction, sur leur longévité prévisible et le coût de leur maintenance et de leur remplacement éventuel ni, surtout, d'aucune espèce de considération, même très succinctement énoncée, sur les raisons amenant le consultant à estimer que la sécurité-incendie n'était pas susceptible dans les années à venir d'entraîner des dépenses importantes pour les futurs copropriétaires. Un tel diagnostic, à raison même de son inconsistance lui conférant un caractère strictement formel, ne saurait satisfaire aux exigences de l'art.2-2 de l'accord du 19 juin 1998; ce diagnostic, s'il pouvait à la rigueur remplir de façon satisfaisante son but initial qui tendait à livrer une information rapide destinée à des professionnels de l'immobilier se disposant à procéder à l'acquisition d'un ensemble d'immeubles, ne pouvait en revanche suffire, une fois détourné de son objet pour des raisons manifestes d'économie et de célérité, à assurer l'information exigée par le législateur au bénéfice de simples particuliers profanes en la matière. A supposer exact...que l'auteur de ce diagnostic n'ait pas eu qualité à fournir un avis circonstancié sur la conformité des équipements de sécurité-incendie aux normes et réglementation en vigueur, il lui incombait de susciter l'avis d'un professionnel spécialisé en la matière, seul apte à livrer aux futurs acquéreurs l'information fiable, loyale et complète que le bailleur est contraint de leur livrer aux termes de l'accord susvisé."
On voit donc que, pour la cour, l'information à fournir aux locataires est une information spécifique, destinée à d'éventuels futurs copropriétaires, qui ne peut être la même que l'information "rapide" destinée à des professionnels. Ce défaut d'information est susceptible d'entraîner la nullité du congé pour vente (voir dans le même sens: CA Paris 6ème ch. C – 8 fév. 2005 cité dans RL fév. 2006 p101 comm. Vincent CANU).
Cette décision anticipe l'application de la loi du 13 juin 2006, qui complète le 8ème alinéa de l'art.15 de la loi du 6 juillet 1989, en prévoyant que le non-respect de l'une des obligations ...d'un accord collectif rendu obligatoire donne lieu à l'annulation du congé (CA Paris, 6ème ch.B, 21 sept. 2006, n°426 - Gramont c/Benacom – DPGI - Bull.388 p1522 n°57).

L'art. L 111-6-2 CCH prévoit l'obligation de réaliser un diagnostic technique en cas de mise en copropriété d'un immeuble âgé de plus de 15 ans; ce diagnostic peut-il être utilisé dans le cadre des accords collectifs? Cet article est ainsi rédigé: " Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité." A comparer avec la formulation du point 2.2 des accords collectifs: " il s'agit en particulier du clos, du couvert, de l'isolation thermique, des conduites et canalisations collectives, des équipements de chauffage collectif, des ascenseurs, de la sécurité en matière d'incendie." On voit donc que le diagnostic technique prévu par les accords collectifs doit être plus approfondi que celui prévu par le code de la construction: préalablement à la mise en copropriété de l'immeuble, il suffit de constater l'état apparent des éléments essentiels de l'immeuble alors que dans le cas d'une vente par lots, il ne faut plus se contenter de l'état apparent, mais il faut examiner l'état réel des éléments énumérés ci-dessus, à savoir non seulement le clos, le couvert, les conduites et canalisations collectives et les équipements communs et de sécurité, mais encore, et de manière plus précise, l'isolation thermique, les équipements de chauffage collectif, les ascenseurs et la sécurité incendie. C'est ainsi que la cour d'appel de Paris a annulé des offres de vente et les congés pour vente qui ont suivi, lorsque le diagnostic technique était insuffisant notamment quant à la sécurité en matière d'incendie et l'isolation thermique de l'immeuble (CA Paris 6ème ch.C - 3 juill.2007 - 18 sept.2007). Ce dernier arrêt a même considéré que la demande du bailleur de faire visiter les lieux occupés était prématurée, puisque l'annulation de l'offre de vente avait pour effet d'empêcher la vente.

Une information individuelle suit immédiatement la réunion d'information ; elle doit être faite par écrit. Dès qu'elle est matériellement possible, la possibilité de consulter le futur règlement de copropriété est annoncée.

Après la réunion d'information générale, les associations de locataires habilitées doivent pouvoir consulter les contrats de prestation de service liées à l'exploitation de l'immeuble. Notons qu'aucune possibilité de consultation n'est prévue pour les locataires en cas d'absence d'associations.

Le droit de préemption du locataire

A compter de cette information, le bailleur doit respecter un délai de trois mois avant d'envoyer aux locataires l'offre de vente prévue à l'art.10 de la loi du 31 décembre 1975. Ce n'est qu'une fois notifié le droit de préemption prévu par cette loi qu'un congé pour vente conforme aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pourra être notifié; l'article 15 II al.8 de la loi prévoit en effet que dans les cas de congés pour vente prévus à l'art.11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.

L’offre de vente visée à l’art.10 de la loi du 31 décembre 1975 peut être annulée dans le cas où les informations prévues à l’accord collectif du 9 juin 1998 n’ont pas été préalablement fournies au locataire (CA PARIS – 6ème Ch C – 15 mars 2005 – Loyer et Copropriété juillet 2005 n°134).

Il a par ailleurs été jugé que : « l’accord collectif du 9 juin 1998 qui a été rendu obligatoire pour les secteurs locatifs II et III par le décret du 22 juillet 1999, institue l’obligation pour le bailleur concerné par l’article II-I susvisé, de purger préalablement le congé de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 avant l’envoi d’un congé de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le législateur instituant en outre une obligation de laisser courir un délai de trois mois entre la confirmation par la bailleresse de son intention de procéder à des ventes d’au moins dix lots et l’envoi de l’offre de vente prévue par l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, ce qui correspond à la « dissociation » entre le congé et l’offre de vente instituée par le dernier alinéa de l’article 15 – II modifié le 13 décembre 2000 ;

Considérant qu'en l’espèce, cette absence de purge et de respect du délai de trois mois minimum a causé un grief à Monsieur L dès lors que ces formalités étaient destinées à une information complète du locataire qui devait s’accompagner d’un délai de réflexion avant la délivrance du congé de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 puis du congé de l’article 15 – II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Considérant que pour ce motif, le congé encourt la nullité, le locataire ayant à bon droit fait observer que le chapitre I de l’accord collectif du 9 juin 1998 avait institué des règles d’ordre public
. »
(CA PARIS – 6ème Ch.B 20 nov.2003 L/L Administrer - février 2004 – p.37 – note Vincent CANU)

Les insuffisances du diagnostic technique sont susceptibles d’entraîner la nullité du congé pour vente (CA PARIS – 6ème Ch B – 21 septembre 2006 – SASG / B..)

Le locataire bénéficiera ainsi de deux offres de vente successives, l’une dans le cadre de la loi du 31 décembre 1975, qui ne l’oblige pas à quitter son logement, faute d’acceptation, l’autre à la fin du bail, qui l’oblige à quitter son logement puisqu’elle est formulée dans le cadre d’un congé pour vente.

La reconduction du bail

Prorogation ou reconduction du bail ?

les dispositions suivantes étaient prévues par le point 3.1 de l’accord collectif:

Dans le cas ou, au jour de la notification de l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, la durée du bail restant à courir est inférieure à 30 mois, le locataire peut demander au bailleur une " prorogation du droit d'occupation de son logement " d'une durée fixée pour atteindre cette durée de 30 mois, soit deux ans et demi, au maximum. Il s'agit en réalité d'une prorogation du bail.

Cette demande peut être présentée par le locataire dans les cas suivants :
· obtention d'un prêt
· vente d'un bien immobilier
· départ à la retraite
· mutation professionnelle
· toute autre circonstance dûment justifiée

Le bailleur accorde ce délai supplémentaire sur justification, en donnant son accord écrit au plus tard 4 mois avant la date d'expiration du bail.

L’accord suggérait d’insérer un nouvel article dans la loi du 6 juillet 1989, relatif au point 3.1, ce qui fut fait par la loi SRU du 13 décembre 2000.

Cet article a institué la reconduction du bail organisée par l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui la limite à une durée inférieure à celle prévue à l'article 10, soit moins de 6 ans, puisque le bailleur est par définition une personne morale.

La reconduction est établie par écrit au plus tard quatre mois avant l'expiration du bail en cours, et la demande doit en être faite par le locataire pour les motifs figurant au point 3.1 de l’accord, énumérés ci-dessus. A l'expiration du bail reconduit, celui-ci est résilié de plein droit.

Il a été jugé que dans le cadre d'une vente par lots, la reconduction du bail n'a aucun caractère obligatoire, sauf accord du bailleur (CA PARIS - 6ème Ch C - 7 mars 2006 - Loyers et Copropriété 2006 - n°126 - note Béatrice VIAL-PEDROLETTI).

La substitution d’acquéreur  (point 3.2)

Lorsque le locataire ne peut acquérir son logement, il peut proposer un acquéreur en la personne de son conjoint ou de son concubin notoire vivant avec lui depuis au moins un an à la date de l'offre de vente, ou d'un ascendant ou d'un descendant. Cet acquéreur bénéficiant des mêmes conditions de vente et de délai que celles proposées au locataire, on peut en déduire que la substitution est de droit, et qu'elle s'impose donc au bailleur.

La proposition de relogement (point 4.1)

Si le locataire qui ne préempte pas justifie d'un revenu inférieur à 80% du plafond de ressources PLI en vigueur, le bailleur est tenu, dans le congé, de lui faire une proposition de relogement compatible avec ses besoins et situé, si cela est souhaité par le locataire et dans la mesure du possible pour la bailleur, dans une commune ou un quartier voisin du lieu de la résidence du locataire.

Le bailleur ne saurait sérieusement prétendre que la proposition répondait aux exigences de l’art.4-1 de l’accord collectif dès lors que le logement litigieux est situé à St Mandé et le logement proposé dans le 19ème Arrondissement de Paris, ces deux quartiers n’étant nullement voisins (CA PARIS 6ème Ch. B – 14 septembre 2006 n°05/17263 inédit).

Le renouvellement du bail (point 4.2)

D'autres locataires bénéficient d'une protection ; sont dans ce cas ceux qui ne peuvent préempter et ne peuvent déménager  pour l'une ou l'autre des raisons suivantes :
 
- âge supérieur à 70 ans
- état de santé présentant un caractère de gravité reconnue
- handicap physique ou dépendance psychologique établie
- situation dûment justifiée

Lorsqu'ils se trouvent dans l'une ou l'autre de ces situations, les locataires concernés voient leur bail renouvelé. Autrement dit, le congé qui leur a été délivré se trouve être dépourvu d'effet.

Ainsi, la protection des locataires âgés, malades ou de faibles ressources, est sensiblement étendue dans le cas de ventes par lots, comparativement à ce que prévoit l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, qui limite sa protection aux locataires âgés de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demi le SMIC.

L’accord du 16 mars 2005

Au mois de décembre 2004, à la demande du Ministre délégué au logement et à la ville, Monsieur Marc-Philippe DAUBRESSE, la commission nationale de concertation s'est réunie, et a abouti à un nouvel accord signé le 16 mars 2005 par:

les organisations nationales représentatives des bailleurs suivantes

du secteur II:

- la Fédération des sociétés d'économie mixte
- Icade SA
- l'Association des propriétaires sociaux

du secteur III:

- la Fédération française des sociétés immobilières et foncières
- la Fédération française des sociétés d'assurance

* les organisations nationales représentatives des locataires suivantes

- la confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie
- l'association force ouvrière consommateurs.

Cet accord améliore sensiblement les droits des locataires ; il a fait l'objet d'un  avis publié au JO du 15 août 2006 ; les oppositions n’ont pas réuni la majorité des organisations représentatives des bailleurs d’un ou plusieurs secteurs, ni des organisations représentatives des locataires, de sorte que cet accord vient d'être rendu obligatoire par décret n°2006 - 1366 du 10 novembre 2006, publié au JO du 11 novembre 2006 p.17015 (application de l'art.41 ter nouveau de la loi du 23 décembre 1986, modifié par la loi du 13 juin 2006).

Voici ses principales dispositions:

* il s'applique à la mise en vente par lots de plus de 10 logements dans le même immeuble, que ces logements soient libres ou occupés;

* les associations de locataires doivent être informées par écrit du projet du bailleur;

* l'information des locataires est plus complète et doit aussi porter sur les avantages, notamment de prix;

* la prorogation du bail est de droit si le locataire occupe le logement depuis plus de 6 ans à la date de l'offre de vente prévue à l'art. 10 de la loi du 31 décembre 1975, et la durée de l'occupation résultant de la prorogation du bail est calculée à raison d'un mois par année d'ancienneté, avec un maximum de trente mois à compter de la date de l'offre de vente;

* le bail est prorogé de plein droit jusqu'à la fin de l'année scolaire dès lors que le locataire a, à sa charge, des enfants scolarisés.
une proposition de relogement doit être faite au locataire dont le revenu est inférieur à 100% du plafond de ressources PLI (80% précédemment), soit 5960 € par mois pour une famille de 4 personnes en région parisienne, sachant qu'il s'agit du revenu imposable au titre de l'avant-dernière année.

* le renouvellement du bail est accordé de plein droit aux locataires:
- qui ne peuvent acquérir leur logement et dont l'état de santé présente un caractère de gravité reconnue médicalement, les empêchant de déménager;
- qui sont âgés de plus de 70 ans à la date d'expiration du bail sauf assujettissement à l'ISF;
- qui sont victimes d'une incapacité permanente d'au moins 80 % donnant lieu au versement d'une rente d'invalide du travail ou d'une allocation.

* le congé pour vente est nul en cas de non-respect des dispositions concernant:
- les cas de prorogation du bail,
- la vente à une personne liée au locataire,
- la protection des locataires âgés, malades ou dont les ressources sont modestes.

Cet accord ne s’applique pas si la locataire a été déchue de tout titre d’occupation sur le logement à une date antérieure à son entrée en vigueur (congé du 20 novembre 1995) – Cass. 3ème Civ. 20 septembre 2006 – n°952 – FS P + B – Belorgey / Vernon – – Administrer déc.2006 p71 – observations Vincent CANU – RL déc. 2006 p519 note Bénédicte Humblot-Gignoux -DPGI – Bull. 384 – p 1632 – n°280.
La loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble.

Diverses propositions de loi ont été déposées début 2005, tant devant l'assemblée nationale que devant le Sénat; l’Assemblée Nationale a adopté en première lecture une proposition de loi renforçant la protection des locataires (Proposition de loi n°448 du 16 juin 2005), puis cette proposition a été amendée par le Sénat le 13 octobre 2005, adoptée avec modifications par l'assemblée nationale en deuxième lecture le 15 décembre 2005, puis adoptée en deuxième lecture par le Sénat le 29 mars 2006.  Une commission mixte paritaire s'est réunie le 11 avril 2006, sur le rapport de M Christian DECOCQ, député, et de M Laurent BETEILLE, sénateur, et est parvenue à un accord. La loi a été votée dans les mêmes termes par l'Assemblée Nationale et le Sénat : c'est la loi du 13 juin 2006 (loi n°2006-685 - JO du 14 juin 2006).
 
Un nouveau droit de préemption est introduit dans la loi du 31 décembre 1975 au profit du locataire ou de l’occupant de bonne foi d’un local à usage d’habitation, préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois d’un immeuble à usage d’habitation où à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de 10 logements.

Ce droit de préemption ne s’applique pas si l’acquéreur prend l’engagement exprès de conserver les locataires ou occupants de bonne foi pendant 6 ans à compter de la signature de l‘acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail. S’il ne le fait pas, les locataires et occupants de bonne foi bénéficient d’un droit de préemption portant sur le logement occupé. La notification faite aux locataires doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble. Elle s'accompagne du projet de règlement de copropriété ainsi que des résultats d'un diagnostic technique, portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Ce constat est établi par un contrôleur technique ou un architecte indépendant du propriétaire de l’immeuble, de son mandataire ou de l’un des locataires concernés; le bailleur doit assumer le coût de ce diagnostic.L'offre est valable pendant une durée de 4 mois à compter de sa réception. La réalisation de l'acte de vente doit intervenir dans un délai de 2 mois. Si le locataire a recours à un prêt, le délai de réalisation est porté à 4 mois. Si par la suite, l'appartement est vendu à un prix inférieur, le locataire bénéficie d'un droit de préemption subsidiaire. Ces dispositions doivent être reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification art.10-1-I-A.

Ces dispositions sont également applicables aux cessions de parts ou actions de sociétés.

La commune du lieu de situation de l'immeuble bénéficie d'un droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires (art.10-1-I-B).

Des dispositions fiscales nouvelles sont prévues pour favoriser le maintien dans les lieux des locataires pendant 6 ans à compter de la date d‘acquisition ; ainsi, la taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière peut être réduite à 0,5% par le conseil municipal.

L’art.11-1 de la loi du 6 juillet 1989 est complété par une disposition nouvelle prévoyant que lorsque le congé pour vente de l’art.15 intervient moins de 2 ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre de disposer de son logement pendant une durée de 2 ans à compter de la notification du congé pour vente (art.4).

Par ailleurs, l’art. 15 - II al. 8 de la loi du 6 juillet 1989 est complété ; dorénavant, le non respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord collectif lui-même rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé pour vente. En outre, si un congé pour vente est délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours mentionné ci-dessus, il est nul de plein droit.

DOCTRINE

* Les congés collectifs ou congés pour vente par lots - Vincent CANU - Administrer - février 2001 page 8 et suivantes.
* Congés collectifs et loi SRU - Vincent CANU - Administrer - mars 2001 page 15
 * Les congés pour vente par lots - Vincent CANU - Revue des Loyers - novembre 2001 page 424 et suivantes.
* A propos des accords et congés collectifs - Vincent CANU - Administrer - mars 2002 - page 8 et suivantes.
* Le locataire et son logement - ouvrage collectif -co-rédacteur : Vincent CANU - Juris Classeur - 2002 - page 230 et suivantes. 
* Les congés pour vente dans les ensembles immobiliers d’habitation – Philippe PELLETIER – Revue des Loyers – Novembre 2003 p 554.
* Une talentueuse énigme : l’accord collectif de location du 9 juin 1998 relative aux congés pour vente par lots – Catherine BOSGIRAUD – JCP 2003 – éd. N p.1582
* Deux ou trois réflexions à propos de la vente d'immeubles par lots - Philippe PELLETIER - Revue des loyers - octobre 2004 p.565
* Les ventes à la découpe – C.PISANI - JCP éd N. 29 avril 2005 - p.830
* L'accouchement difficile d'un nouvel accord collectif de location relatif aux congés pour vente par lots - Vincent CANU - Revue des loyers - Mai 2005 - p239
* La vente à la découpe – Vincent CANU - Administrer juin 2005 p.11
* La vente par lot ou par appartement et la loi du 31 décembre 1975: premières décisions - Joël MONEGER - Loyers et Copropriété - janvier 2006 p7
*La vente à la découpe donne naissance à un nouveau droit de préemption du locataire d’habitation – Vincent CANU – Administrer – septembre 2006 – p.26 
* Principaux apports de la loi Aurillac – Cabinet LEFEVRE – PELLETIER – Revue des Loyers 2006 – p.310
*La protection renforcée des locataires lors de la vente de plus de 10 logements dans un même immeuble – Béatrice VIAL PEDROLETTI – Loyers et Copropriété 2006 p.5
*Le nouveau régime applicable aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation - Régis Hallard -IRC septembre 2007 p16
*Accord collectif, vente par lots et diagnostic technique - Vincent CANU - Revue des Loyers octobre 2007 p380



JURISPRUDENCE :

* TI PARIS X – 14 janvier 2003 – S/V –– Administrer – juillet 2003 – p40 - note Vincent CANU
* TI PARIS VIII - 21 oct.2005 - RL Février 2006 - p98 - note Vincent CANU