Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

A propos des charges récupérables

Publié le 19/03/2008 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Il ne résulte pas des débats parlementaires que le législateur ait entendu conférer à la loi du 13 juillet 2006 un caractère interprétatif et rétroactif.

La loi ENL du 13 juillet 2006 a ajouté un alinéa à l'art.23 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. Une société propriétaire avait imputé aux locataires la TVA afférente aux contrats d'entreprise avant la promulgation de cette loi; le tribunal d'instance avait considéré que la disposition nouvelle avait vocation à s'appliquer en l'espèce, sous réserve que la période concernée ne fut pas antérieure à sa date de promulgation, de sorte qu'il avait considéré que la société avait imputé à tort aux locataires la TVA afférente aux contrats d'entreprise et qu'elle devait être condamnée à la leur rembourser. Le pourvoi formé contre ce jugement est rejeté par la cour de cassation qui considère que la loi nouvelle régit immédiatement les effets à venir des situations juridiques en cours, sans rétroagir, de sorte que la TVA n'est récupérable que pour la période postérieure à la promulgation de la loi.

Pas de gestion d'affaires en matière de récupération des charges.

La société propriétaire avait en outre imaginé de demander aux locataires le paiement des frais engagés pour la surveillance de la résidence la nuit et les week-ends, sur le fondement de la gestion d'affaires (art.1372 C.Civ.). Elle en est déboutée, la cour de cassation relevant d'une part que la liste des charges récupérables a un caractère limitatif, et que le gardiennage de nuit et de week-end n'y est pas mentionné, et d'autre part que les conditions de la gestion d'affaire supposent que le gérant ait accompli pour le compte du maître un acte utile sans y être légalement ni contractuellement tenu; or, la société est liée à chaque locataire par un bail, contrat générateur de droits et d'obligations, dont celle d'assurer la jouissance paisible des lieux et des équipements mis à la disposition des résidents; ainsi, les conditions de la gestion d'affaires ne sont pas réunies et le bailleur doit rembourser la quote-part de charges récupérées à tort.

Le gardien ou le concierge doit assurer lui-même l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets.

Enfin, la cour de cassation réaffirme sa jurisprudence aux termes de laquelle la récupération des trois quarts du salaire du gardien est subordonnée à l'exécution directe et cumulative par celui-ci des deux tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets, et ne peut trouver à s'appliquer dans le cas d'un simple travail administratif de contrôle et de surveillance (dans le même sens Cass. civ 3ème - 27 sept.2006 - Administrer déc.2006 p72 - note Vincent CANU); en l'espèce, elle relève que les contrats versés aux débats établissent que la société propriétaire avait confié l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets à un prestataire de service et réservé aux gardiens l'accomplissement de tâches administratives, de sorte qu'elle ne pouvait récupérer les trois quarts de leur salaire auprès des locataires et devait être condamnée à les leur restituer.

Cass. 3ème civ., 19 mars 2008, n°286 FS-P+B - Gecina c/Avallone ( 57 arrêts identiques)