Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Loi MOLLE : Loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion

Publié le 25/03/2009 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, dite loi MOLLE, a été publiée au JORF n°0073 du 27 mars 2009 page 5408.

Le projet de loi comportait 27 articles; la loi votée en comporte 124. L'inflation législative est une constante de notre société. Initialement, la seule modification prévue de la loi du 6 juillet 1989 était la limitation du recours au cautionnement (modification de l'art.22-1). Finalement, un article nouveau est introduit dans la loi (art.23-1), quatre articles sont complétés (art.3, 10, 22, et 24), et cinq articles sont modifiés (art.20-1, 21, 22-1, 22-2, 24 et 24-1), par voie d'amendements parlementaires.

La loi est d'application immédiate pour ce qui est des dispositions qui ne sont pas subordonnées à la parution d'un décret, aucune mesure transitoire n'étant prévue.

Modifications apportées à la loi du 6 juillet 1989

Obligation de préciser la surface habitable de la chose louée (art.78 de la loi nouvelle complétant l'art.3 de la loi du 6 juillet 1989)

Après le septième alinéa de l'art.3 de la loi du 6 juillet 1989, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.»
Cet article a été inséré dans le projet de loi afin de faciliter l'instruction des dossiers par les commissions de médiation mises en place par la loi ayant institué le droit au logement opposable, qui doivent apprécier l'éventuelle suroccupation du logement, définie par rapport à la surface habitable.
Il n'en reste pas moins que cette surface peut être différente de la superficie visée à l'art.46 de la loi du 10 juillet 1965 (loi CARREZ), d'où un risque évident de contentieux.

Possibilité de renouveler le bail avant son expiration (art.100 de la loi nouvelle complétant l'art.10 de la loi du 6 juillet 1989)

L'article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« A titre dérogatoire, après l'accord exprès des parties, le contrat de location peut être renouvelé avant l'expiration du bail en cours quand le propriétaire a signé avec l'Agence nationale de l'habitat une convention avec travaux mentionnée aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, et sous réserve que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds prévus par cette convention. L'offre de renouvellement est présentée dans le délai de trois mois après l'accord des parties et dans les formes prévues à l'article 15 de la présente loi pour le congé. Le montant du loyer fixé par le contrat de location renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l'Agence nationale de l'habitat.»
Il s'agit par cet article d'encourager les travaux d'amélioration des logements entrepris par le bailleur qui a signé une convention avec l'ANAH.

Obligation de transmission au Préfet de la décision judiciaire constatant l'indécence du logement (art.87 de la loi nouvelle modifiant l'art.20-1 de la loi du 6 juillet 1989)

A la dernière phrase du second alinéa de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, les mots : « peut transmettre » sont remplacés par le mot : « transmet ».
L'art.20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut former une demande de mise aux normes lorsque le logement est indécent; dans ce cas, le juge peut déterminer la nature des travaux à réaliser, et il avait la faculté de transmettre la décision au Préfet. Dorénavant, la décision lui est obligatoirement transmise.

Transmission de la quittance au locataire (art.54 de la loi nouvelle modifiant l'art.21 de la loi du 6 juillet 1989)

Dorénavant, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, alors qu'il devait auparavant lui remettre; il s'agit d'une modification de peu de portée, dans la mesure où depuis la loi ENL du 13 juillet 2006, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter les frais d'expédition de la quittance au locataire (art.4 p)de la loi du 6 juillet 1989).
On peut regretter que l'occasion n'ait pas été saisie de supprimer la référence au droit de bail, qui n'existe plus, dans la seconde phrase de l'article 21.

A qui incombe la restitution du dépôt de garantie en cas de mutation (art.103 de la loi nouvelle complétant l'art.22 de la loi du 6 juillet 1989)

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.»
La pratique validait cette pratique depuis longtemps, les actes de vente prévoyant habituellement que le dépôt de garantie est transmis par le vendeur à l'acquéreur. Cependant, Cette précision est utile, car l'acte de vente est inopposable au locataire.

Limitation du recours au cautionnement (art.55 de la loi nouvelle modifiant l'art.22-1 de la loi du 6 juillet 1989)

Le cautionnement ne peut plus être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire dite assurance "loyers impayés".
Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut plus être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat (à paraitre).
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
Les autres dispositions de l'art.22-1, relatives à la résiliation du cautionnement, et à l'obligation d'une mention manuscrite rédigée par la caution, sont maintenues.

Harmonisation de la liste des garanties interdites (art.56 de la loi nouvelle modifiant l'art.22-2 de la loi du 6 juillet 1989)

En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants :
-remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du code civil ;
Le dépôt de garantie ayant été réduit à un mois par la loi du 8 février 2008, il convenait de modifier l'interdiction de remise d'une somme d'argent sur un compte bloqué qui était restée fixée à deux mois de loyer.

Possibilité d'inclure le coût de travaux d'économie d'énergie dans les charges récupérables (art.119 de la loi nouvelle créant un art.23-1 nouveau de la loi du 6 juillet 1989)

Après l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il est inséré un article 23-1 ainsi rédigé :
« Lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu'ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique.
« Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée.
« Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, précise les conditions d'application du présent article, notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d'évaluation des économies d'énergie, de calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux.»

Il s'agit de partager le coût des travaux d'économie d'énergie entre bailleurs et locataires.

L'enquête sociale en cas de mise en oeuvre de la clause résolutoire est institutionnalisée (art.60 de la loi nouvelle complétant l'art.24 de la loi du 6 juillet 1989)

Le deuxième alinéa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête."
Le texte précédent se contentait en effet de prévoir la saisine par le Préfet des organismes dont relèvent les aides au logement, du Fonds de solidarité pour le logement ou des services sociaux compétents; c'est la pratique qui avait instauré l'enquête sociale, non contradictoire, remise au tribunal appelé à prononcer l'expulsion du locataire. Dorénavant, cette enquête, qui devient financière et sociale, d'une part est fondée sur un texte, d'autre part est menée contradictoirement, le locataire et le bailleur devant être mis en mesure de présenter leurs observations.

Mandat donné à une association (art.2 de la loi nouvelle modifiant l'art.24-1 de la loi du 6 juillet 1989)

A la fin de la première phrase de l'article 24-1, les mots : «, et agréée par le représentant de l'Etat dans le département » sont supprimés et, à la seconde phrase, les mots : « agréée dans les conditions prévues au présent alinéa » sont remplacés par le mot : « précitée ».
Lorsqu'un locataire avait avec son bailleur un litige locatif ou lorsque plusieurs locataires avaient avec un même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, et que ce litige portait sur la décence du logement, ils pouvaient donner mandat d'agir en justice à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement, à condition que cette association ait été agréée par le représentant de l'Etat dans le département. Cette dernière condition est supprimée par la loi nouvelle, de sorte qu'aujourd'hui, une telle association n'a plus besoin d'être agréée pour assister ou représenter un locataire en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.

Modifications apportées à la loi du 23 décembre 1986

Conclusion d'accords collectifs locaux (art.13 de la loi nouvelle modifiant l'art.42 de la loi du 23 décembre 1986)

Il s'agit d'accords portant sur tout ou partie du patrimoine d'un bailleur et portant notamment sur les loyers, les suppléments de loyers pour les organismes d'habitation à loyer modéré, la maîtrise de l'évolution des charges récupérables, la grille de vétusté, l'amélioration et l'entretien des logements et des parties communes et les locaux résidentiels à usage commun.
l'objet de la modification est de rendre plus facile l'application de ces accords et de préciser leurs conditions de mise en oeuvre. Dorénavant, ces accords sont obligatoires sur tout ou partie du patrimoine dès lors qu'ils ont été conclus :
- soit par une ou plusieurs associations affiliées à une organisation siégeant à la commission nationale de concertation, présentes dans le patrimoine du bailleur ;
- soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 50 % des voix des locataires aux élections au conseil d'administration ou au conseil de surveillance de l'organisme ;
- soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 20 % des locataires concernés par l'accord.
Ces accords ne sont pas obligatoires s'ils ont été rejetés par écrit par 50 % des locataires concernés, dans un délai de deux mois à compter de leur notification individuelle par le bailleur.
En l'absence d'accords signés conformément au présent article, les bailleurs peuvent en outre proposer directement aux locataires des accords de même nature. Ces accords sont réputés applicables dès lors qu'ils ont été approuvés, par écrit, par la majorité des locataires concernés par l'accord qui se sont exprimés, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la notification individuelle par le bailleur, à condition que 25 % des locataires concernés par l'accord se soient exprimés. A défaut, une nouvelle consultation est alors engagée et l'accord est réputé applicable dès lors qu'il a été approuvé, par écrit, par la majorité des locataires qui se sont exprimés, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la nouvelle notification individuelle par le bailleur.
Dans tous les cas, il n'est attribué qu'une seule voix par logement loué.