Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Les décrets relatifs à la contribution du locataire au partage des économies de charges sont parus

Publié le 16/12/2009 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Si le bailleur réalise des travaux d'économie d'énergie, un contribution peut être demandée au locataire (art.23-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour le secteur privé, art.L.442-3 II CCH pour le secteur social). Deux décrets en Conseil d'Etat, précisant les conditions d'application de ces articles, viennent d'être publiés.

L'art.23-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour le secteur privé, et l'art.L.442-3 II CCH pour le secteur social, issus de la loi Boutin du 25 mars 2009, prévoient que lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu'ils lui soient justifiés; cette contribution n'est exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique.

Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée.

Deux décrets en Conseil d'Etat, précisant les conditions d'application de ces articles, viennent d'être publiés : le décret n°2009-1438 pour le secteur social, et le décret n°2009-1439 pour le secteur privé, tous deux datés du 23 novembre 2009 (JO du 25 novembre 2009); ils sont complétés par deux arrêtés du même jour.

Les conditions de la contribution du locataire

Les décrets prévoient que la contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d'efficacité énergétique réalisés par le bailleur est exigible à la condition que le bailleur ait engagé une démarche de concertation portant sur le programme de travaux qu'il envisage d'entreprendre, les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du logement et la contribution du locataire, notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux. S'il s'agit d'un bailleur social, la concertation doit être engagée avec les associations de locataires présentes dans son patrimoine et concernera tous les locataires. S'il s'agit d'un bailleur du secteur privé, il peut déléguer son représentant, autrement dit son mandataire, administrateur de biens, ou un tiers pour engager la démarche de concertation avec le seul locataire concerné.

A l'issue des travaux, une ligne supplémentaire en sus des lignes relatives au loyer et aux charges intitulée: "contribution au partage de l'économie de charges" et la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux sont inscrites sur l'avis d'échéance le cas échéant et portées sur la quittance remise au locataire.

Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux.

Dans le cas où le locataire quitte les lieux pendant la durée de versement de la contribution, le bailleur doit apporter au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution en l'informant de son terme, et ce préalablement à la conclusion du nouveau bail.

Les travaux d'économie d'énergie concernés

Les travaux d'économie d'énergie concernés peuvent être, soit des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, soit des travaux de réduction de la consommation d'énergie.

Les travaux améliorant la performance énergétique du logement doivent être choisis parmi les travaux suivants:

· travaux d'isolation thermique des toitures ;

· travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;

· travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur ;

· travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire ;

· travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ;

· travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable ;

Condition supplémentaire: ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint doivent être conformes à des normes précisées par les arrêtés pris en application des décrets.

· Pour le secteur social, la date d'achèvement du bâtiment doit être antérieure au 1er janvier 1948 ;

· Pour le secteur privé, la date d'achèvement du bâtiment doit être antérieure au 1er janvier 1990.

Les travaux de réduction de la consommation d'énergie doivent permettre d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par les arrêtés.

· Pour le secteur social, la date d'achèvement du bâtiment doit être postérieure au 1er janvier 1948 ;

· Pour le secteur privé, la date d'achèvement du bâtiment doit être comprise entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989.

Calcul et contrôle de la contribution du locataire

En principe, l'économie de charges sur laquelle est basée la contribution demandée au locataire repose sur une étude thermique préalable prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique, ainsi qu'une occupation conventionnelle de celui-ci ; dans ce cas, l'entreprise ayant réalisé les travaux ou le maître d'oeuvre ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle doit attester que les travaux respectent les prescriptions de l'étude thermique préalable afin d'atteindre la performance énergétique requise.

L'attestation doit être conforme à un modèle de formulaire figurant en annexe des arrêtés du 23 novembre 2009. Si le niveau de performance requise n'est pas atteint, une nouvelle estimation de la consommation d'énergie du bâtiment doit être réalisée.

Plus simplement, la contribution peut être fixée de manière forfaitaire dans l'un ou l'autre des deux cas suivants :

· si les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul,

· si le bailleur ne possède pas plus de trois logements loués dans l'immeuble considéré.

Comme dans le cas précédent, l'entreprise ayant réalisé les travaux, ou le maître d'oeuvre, ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle doit fournir une attestation conforme à un modèle de formulaire figurant en annexe des arrêtés du 23 novembre 2009.

La contribution mensuelle forfaitaire fixe et non révisable s'élève à :

· 10€ pour les logements comprenant une pièce principale ;

· 15€ pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales ;

· 20€ pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.

Les montants de ces forfaits pourront être actualisés par arrêté tous les trois ans en fonction de l'évolution de l'IRL.