Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Offre de vente : délai deux mois ouvert au locataire pour préempter

Publié le 19/05/2010 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis.

Un congé avec offre de vente visant l'art.15 de la loi du 6 juillet 1989 est notifié par des bailleurs à leurs locataires le 30 juillet 2004 pour le 30 juin 2005, date de la fin du bail; le 8 octobre 2004, le logement est vendu occupé à un tiers, et par lettre RAR en date du 3 janvier 2005, les locataires acceptent l'offre de vente, ensuite de quoi ils intentent une procédure visant à se faire déclarer acquéreur de l'appartement loué. La cour d'appel rejette leur demande au motif que si les bailleurs avaient eu initialement l'intention de vendre un appartement libre de toute occupation, il ne leur était pas interdit de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé le 8 octobre 2004. Cet arrêt est cassé par la cour de cassation qui rappelle que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis.

En effet, le délai de préavis de six mois se décompte à rebours à compter de la date d'expiration du bail de sorte qu'en l'espèce, ce délai commençait à courir le premier janvier 2005 pour expirer le 30 juin suivant. L'offre de vente étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis en vertu des dispositions de l'art.15-II de la loi précitée, les locataires pouvaient préempter pendant ce délai de deux mois, soit entre le premier janvier et le 28 février 2005, ce qu'ils ont fait.

La jurisprudence considère que le locataire est toujours en droit d'attendre cette période légale de deux mois pour prendre parti, alors même que le bailleur aurait délivré le congé par anticipation, ce qui était le cas en l'espèce, puisque le congé avait été délivré 11 mois avant la fin du bail.

L'arrêt commenté rappelle à bon droit le principe selon lequel le bailleur est lié par son offre de vente jusqu'à la fin du délai de deux mois ouvert au locataire pour préempter: autrement dit, il ne peut pas se rétracter, contrairement à ce qu'avait jugé la cour d'appel.

Cass. 3ème civ., 19 mai 2010, n°09- 13.474 - Leboudec C/Manzi - FS-P+B