Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Caractère d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989

Publié le 02/06/2010 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Aucun texte n'affranchit l'emphytéote de l'obligation de respecter les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

L'Assistance publique-Hôpitaux de Paris a consenti un bail emphytéotique de 74 ans et 6 mois à une société, le bail portant sur un terrain sur lequel celle-ci s'obligeait à construire des immeubles destinés à la location qui seraient, en fin de jouissance et sans indemnité, la propriété de la bailleresse. Par acte du 1er octobre 1998, la société a donné à bail l'un des appartements construits à une locataire; le bail emphytéotique ayant expiré le 1er avril 2002, l'APHP a assigné la locataire en expulsion. Retenant que la société ne pouvait consentir à des tiers plus de droits qu'elle n'en avait elle-même, la cour d'appel a déclaré la locataire occupante sans droit ni titre et ordonné son expulsion.

L'arrêt est cassé par la cour de cassation au motif que le bail d'habitation régulièrement consenti à la locataire par l'emphytéote était opposable à l'APHP et qu'aucun texte n'affranchissait celle-ci de l'obligation de respecter les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 qui lui étaient applicables, de sorte que la cour d'appel, qui n'a pas constaté qu'il avait été mis fin au bail conformément aux dispositions de cette loi, a violé les textes susvisés.

Autrement dit, pour la cour de cassation, l'ordre public attaché à la loi du 6 juillet 1989 l'emporte sur le principe selon lequel le titulaire d'un droit ne peut consentir à un tiers plus de droits qu'il n'en a lui-même. On peut comprendre cette position qui va cependant à l'encontre du principe affirmé par l'art.8 al.2 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose qu'en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. La cour de Paris avait d'ailleurs fait application de ce principe dans le cas d'un bail consenti par le titulaire d'un bail emphytéotique, précisant que le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation en cas de cessation du contrat principal (5 juin 2007 - AJDI 2007 p843)

Cass. 3ème civ., 2 juin 2010, n°08- 17.731 - Chaigneau C/APHP - FS-P+B