Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Congé frauduleux et inertie du bailleur

Publié le 07/10/2010 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Les plans établis par le bailleur pour transformer l'appartement en studios, les travaux engagés dans les parties communes de l'immeuble, combinés à l'absence de mandat de vente, de publicité et de visite, sont suffisants pour établir l'intention du bailleur de transformer les lieux loués en les divisant, afin de réaliser un meilleur rapport, plutôt que de le vendre en l'état à la locataire en titre.

Une locataire résiste au congé pour vendre qui lui a été délivré, soutenant que le congé a été donné dans une intention frauduleuse.

La cour d'appel rappelle en premier lieu que la circonstance que la locataire n'ait pas exercé son droit de préemption dans le délai légal, n'est pas de nature à faire obstacle à son droit d'invoquer la fraude issue de l'absence d'intention de vendre du bailleur. Elle observe ensuite que, quelques mois après l'acquisition de l'immeuble par le bailleur, des plans d'architecte ont été établis, afin de transformer l'appartement en studios et 2 pièces; qu'à la suite d'un congé, l'appartement d'un autre locataire n'a pas été vendu, mais ainsi divisé, observation faite que le bailleur n'a pas justifié d'un état descriptif de division, ni d'un règlement de copropriété. De plus, les travaux engagés par le bailleur ayant entraîné des dégradations et des nuisances dans les parties communes n'étaient pas de nature à conforter l'intention de vendre l'appartement, eu égard à la situation créée entraînant un défaut d'attractivité de l'ensemble immobilier. Il en résulte que si le prix proposé, à supposer qu'il soit supérieur à celui du marché, ne peut être considéré comme dissuasif et caractériser à lui seul la fraude, sauf à démontrer que le bien ne trouverait pas d'acquéreur à ce prix, les éléments ci-dessus rapportés, combinés à l'absence de mandat de vente, de publicité et de visite sont suffisants pour établir l'intention de la SCI de transformer les lieux loués en les divisant, de sorte de réaliser un meilleur rapport, plutôt que de le vendre en l'état à la locataire en titre. La cour annule en conséquence le congé (voir dans le même sens, les faits étant comparables: Cass 3ème civ. 15 mars 2000 - Administrer mars 2001 p38 note Vincent CANU).

CA Paris - Pôle 4 ch. 3 - 7 octobre 2010 - SCI du Pont de Solférino C/Mme R