Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Caractéristiques du logement décent - preuve d'une dangerosité

Publié le 14/10/2010 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Dès lors que le locataire ne fournit aucun élément permettant d'apprécier l'existence d'une dangerosité, l'état indécent du logement ne peut être invoqué par le locataire.

En réplique à une demande en paiement de loyers, un locataire d'habitation invoque l'indécence du logement qui lui a été loué. La cour d'appel rejette l'argument, considérant que l'état d'une installation électrique doit s'apprécier en fonction du risque apparent qu'elle peut présenter; que si un rapport d'architecte établit que l'installation électrique est hors norme comme ne répondant pas aux caractéristiques en vigueur, il ne fournit aucun élément permettant d'apprécier l'existence d'une dangerosité; que, par ailleurs, l'absence d'un réseau électrique suffisant pour éclairer correctement toutes les pièces ou la vétusté des matériaux de revêtement, que le rapport relève, ne caractérisent pas non plus un état indécent.

L'art. 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que les réseaux et branchements d'électricité...sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. Ainsi, ne peut être considéré comme décent un logement qui comporte une installation électrique défectueuse ou dangereuse (CA, Angers 1ère ch. A, 9 oct.2007). Ce n'était apparemment pas le cas en l'espèce.

CA Paris - Pôle 4 ch. 3 - 14 octobre 2010 - Sarr C/Bailleul

L'obligation du bailleur doit être remplie non seulement dès la mise à disposition du logement mais aussi tout au long du bail.

Cet arrêt est rendu au visa de l'art.6 de la loi du 6 juillet 1989 qui fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire.

En l'espèce, le locataire produisait un procès-verbal de constat qui mentionnait une présence importante de salpêtre sur la partie basse des murs et autour des fenêtres dans toutes les pièces avec un écoulement d'eau en partie basse de la fenêtre du séjour. Il se prévalait également d'un courrier à lui adressé par la direction de l'hygiène et de la santé publique de la ville mentionnant la présence de moisissures dans toutes les pièces témoignant d'une forte humidité, de l'insuffisance de l'isolation du logement, de l'inadaptation des moyens de chauffage et de l'absence de ventilation dans le cabinet d'aisance et la salle de bains.

La cour d'appel en déduit que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et doit être tenu d'indemniser le locataire du préjudice qui en est résulté.

En effet, pour la cour d'appel, l'obligation du bailleur doit être remplie non seulement dès la mise à disposition du logement mais aussi tout au long du bail, de sorte que le locataire est en droit de prétendre à une indemnisation lorsque les lieux loués ne satisfont pas aux critères de décence définis par la loi. C'est ainsi que la cour d'appel alloue au locataire une somme de 800€ à titre de dommages-intérêts du chef d'une surconsommation d'électricité, ainsi qu'une réduction de loyer de 15% pour compenser l'ambiance malsaine saturée d'humidité de l'appartement.

Un arrêt de la cour d'appel de Paris avait, de la même façon, condamné le bailleur à des dommages-intérêts sanctionnant les troubles de jouissance subis par le locataire (CA Paris, 10 mars 2005 - RL 2005 p445).

CA Lyon - 8ème ch. - 19 octobre 2010 - OPAC du Rhône C/Kemedji