Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Formes du congé délivré par le bailleur : date de réception de la notification

Publié le 13/07/2011 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
La date de réception de la notification d'un congé par lettre RAR est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Cette position de la cour de cassation n'est pas nouvelle puisqu'un précédent arrêt avait statué dans les mêmes termes (Cass. 3ème civ. 2 fév. 2005 - AJDI 2005 p463 note Yves Rouquet).

En l'espèce, le congé avait été envoyé à la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception; le courrier avait été présenté à la destinataire, puis était revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur". la cour d'appel avait validé le congé au motif qu'au sens des dispositions de l'art.15 de la loi du 6 juillet 1989, le terme de réception du congé par le locataire emportait la connaissance par celui-ci de la lettre RAR adressée par le bailleur; en effet, pour la cour d'appel, l'article 15 parle de réception et non pas de remise effective au locataire; ainsi, la présentation de la lettre recommandée emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que par la suite, il refuse de prendre réception de ce même courrier; cette disposition serait vidée de tout effet si elle conditionnait l'effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire, ce qui aurait pour effet de laisser au seul locataire la maîtrise de la validité du congé en acceptant ou en refusant la remise effective du courrier.

Cette argumentation de la cour d'appel n'est pas dénuée de fondement; néanmoins, la cour de cassation ne la valide pas, et confirme sa jurisprudence antérieure en cassant l'arrêt.

Seule la loi pourrait modifier la règle qui pourrait être analogue à celle instituée en droit de la copropriété par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, qui prévoit que la date retenue pour les notifications est le jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Cass. 3ème civ., 13 juillet 2011, n°R 10-20.478 - FS-P+B Herraiz C/Société Immobilier prestige