Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Bénéficiaire de la reprise pour habiter

Publié le 28/09/2011 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Une société civile a un caractère familial au sens de l'art.13 a) de la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu'à la date de délivrance des congés, les parts de la SCI étaient exclusivement détenues par deux frères

En 2001, Mr C acquiert l'ensemble des parts sociales d'une SCI propriétaire d'un appartement et d'un studio qui sont loués à usage d'habitation. P ar acte du 29 mars 2004, Mr C cède une des cinq mille parts sociales de la SCI à son frère. Quatre ans plus tard, la SCI signifie aux locataires deux congés pour reprise pour habiter au profit de Mr C. Les locataires contestent le congé et la cour d'appel en prononce l'annulation bien que les congés apparaissent réguliers en la forme dès lors qu'il était mentionné que Mr C était associé. Cependant la cour d'appel considère que les conditions de la cession, le 29 mars 2004, révèlent l'intention réelle de la SCI, en l'absence de toute motivation quant à la cession d'une seule part, autre que celle de remplir artificiellement les exigences de l'article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989, cette intention témoignant d'une seule finalité de la SCI et de Mr C, professionnels de l'immobilier, qui est celle de déloger les locataires et non de constituer une société civile familiale au sens légal.L'arrêt est cassé par la cour de cassation qui reproche à la cour d'appel d'avoir ainsi statué, alors qu'elle avait constaté qu'à la date de délivrance des congés, les parts de la SCI étaient exclusivement détenues par deux frères.En effet, l'article 13 a) de la loi précitée permet à une SCI de délivrer un congé pour habiter au profit de l'un des associés, dès lors que la société est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ce qui était le cas en l'espèce, puisqu'il s'agissait de deux frères.

Les conditions légales de délivrance des congés étaient donc bel et bien remplies.

Cass. 3ème civ., 28 septembre 2011, n° Z 10-28.559 - SCI du Rocher C/Leclercq