Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Le projet de loi renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs

Publié le 11/10/2011 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Le projet de loi renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs a été adopté en première lecture par l'assemblée nationale le 11 octobre dernier et renvoyé devant le Sénat. Les principales dispositions adoptées sont les suivantes :

L'état des lieux est plus précisément réglementé: il doit être signé par les parties ou leur mandataire, qu'il s'agisse de l'état des lieux d'entrée ou de sortie. Il n'est valable que s'il a été établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, soit en pratique, deux exemplaires, l'un pour le bailleur, l'autre pour le locataire. Un décret devra être pris pour fixer la liste des informations devant obligatoirement figurer dans l'état des lieux. (ajout de ces dispositions à l'art.3 de la loi du 6 juillet 1989)

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est modifié en ce que le délai de deux mois accordé au bailleur pour restituer le dépôt de garantie ne court qu'à compter de la remise en main propre des clés au bailleur ou à son mandataire. Par ailleurs, le locataire doit justifier en fin de bail du paiement de toute somme dont le bailleur pourrait être tenu en ses lieu et place, et indiquer l'adresse de son nouveau domicile. Notons que ces deux obligations nouvelles ne sont pas assorties de sanctions.

Une nouvelle disposition concerne les immeubles collectifs, et permet au bailleur de procéder à un arrêté de comptes provisoire et de conserver une provision, lorsqu'elle est justifiée, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation doit intervenir dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Cette disposition concerne en fait les immeubles en copropriété.

A défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois, le solde restant du au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal par mois de retard. Cette disposition se substitue à la disposition actuelle prévoyant dans ce cas le paiement d'un intérêt au taux légal.

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est complété par une disposition applicable aux colocataires solidaires: le congé régulièrement délivré par l'un d'entre eux met fin, à sa date d'effet, à la solidarité qui le concerne, sous réserve qu'un nouveau locataire soit partie au bail. (ajout de cette disposition à l'art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).Mais pour qu'un nouveau locataire soit partie au bail, il faut qu'il soit agréé par le bailleur; autrement dit, cette disposition ne trouvera à s'appliquer qu'en cas d'accord du bailleur sur la personne du nouveau locataire.

Une sanction financière pénale est introduite dans l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, qui énumère les documents que le bailleur n'a pas le droit de demander au candidat locataire: une amende administrative dont le montant peut atteindre 3 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale.

Un nouvel article 22-3 est inséré dans la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel le bailleur ne peut exiger que la personne se portant caution pour le locataire soit expressément membre de la famille du locataire. Par ailleurs, les documents énumérés à l'article 22-2, que le bailleur ne peut demander au candidat locataire, ne peuvent non plus être demandés à la caution. Mais la sanction pénale prévue à l'article 22-2 ne s'applique pas dans ce cas.

L'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 est modifié en ce que dorénavant, le premier alinéa de l'article 22 prévoyant que le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer, est applicable au secteur HLM, aux logements soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et aux logements conventionnés. De ce fait, l'article 75 de la loi du 1er septembre 1948 qui autorisait le bailleur à conserver deux mois de loyer à titre de dépôt de garantie lorsque le loyer était payable par mois, est abrogé.

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la surface habitable de la chose louée doit figurer au bail, mais aucune sanction n'était prévue lorsque cette mention était omise. Le projet de loi actuellement en discussion prévoit que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, soit une différence de plus de 5%, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du loyer doit être intentée par le locataire dans un délai de six mois à compter de la prise d'effet du bail, à peine de déchéance.

En cas d'absence de mention de cette surface, le locataire peut, dans un délai de trois mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier la communication de cette information afin de l'inscrire par avenant dans le contrat de location. Sans réponse du bailleur dans un délai de deux mois, le locataire l'informe, dans les mêmes formes, de la superficie calculée par lui-même ou par un professionnel. Les frais éventuels sont à la charge du bailleur.

Ces dispositions sont également applicables si la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans tout document publié ou communiqué par le bailleur ou avec son accord au locataire entre la mise en location et la conclusion du contrat de location. Dans ce cas, l'action en diminution du loyer doit être intentée par le locataire dans un délai de six mois à compter soit de la date à laquelle l'avenant a été conclu dans le contrat de location, soit de celle à laquelle le locataire a informé le bailleur de la superficie du logement. »

Il est prévu que ces dispositions s'appliquent aussi aux locations meublées à usage de résidence principale.

Les dispositions relatives à l'état des lieux, figurant à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 (dans sa version actuelle), sont étendues à ces mêmes locations (ajout des dispositions correspondantes sur ces deux points à l'art. L 632-1 CCH)

Les dispositions nouvelles relatives à la sanction applicable à l'absence de mention de la surface habitable, ou à l'erreur commise, sont applicables aux contrats conclus postérieurement à la promulgation de la loi.

Le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 est modifié en ce que dorénavant, l'article 4, qui fixe la liste des clauses réputées non écrites, est applicable aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers. Mais il y a des exceptions à cette exception en ce que trois des clauses énumérées à l'article 4 peuvent curieusement être insérées dans ces contrats particuliers, sans être considérées comme nulles: il s'agit des clauses relatives à la facturation de l'état des lieux (k), à la durée du renouvellement du bail (l), et au versement de sommes d'argent lors de l'entrée dans les lieux (o).

La liste des mentions obligatoires contenues au bail est allongée (ajout à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989), les clauses suivantes devant désormais y figurer :

  • une grille de vétusté conforme aux accords passés entre organisations de bailleurs et représentants des locataires en vertu de l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986;
  • les modalités d'établissement et les finalités de l'état des lieux. Le contenu de ces informations est précisé par arrêté du ministre chargé du logement ;
  • les modalités de majoration du solde du dépôt de garantie restant dû au locataire applicable lorsque la restitution de ce dépôt de garantie n'est pas effectuée dans le délai prévu à l'article 22. »

A défaut d'état des lieux, il est prévu que le dépôt de garantie est intégralement restitué au locataire. C'est une sanction radicale, qui devra s'appliquer que l'état des lieux manquant soit l'état des lieux d'entrée ou l'état des lieux de sortie, a fortiori si aucun des deux n'a été établi.

Un nouveau délai de préavis réduit de deux mois est instauré dans des zones, définies par décret, se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande (ajout à l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il existe donc un délai de préavis normal, d'une durée de trois mois, un délai réduit d'une durée d'un mois, et un délai intermédiaire d'une durée de deux mois.

Concernant les charges, le texte nouveau prévoit qu'à défaut de régularisation avant le terme de la deuxième année civile suivant l'année de la conclusion du contrat ou suivant la dernière régularisation, le bailleur ne peut plus exiger le paiement des arriérés de charges pour l'année écoulée (ajout à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989). On comprend que le législateur veut instaurer une prescription biennale en matière de charges, mais la formulation de la loi est défectueuse car les charges doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle dont la date est variable de sorte qu'il serait juridiquement plus efficace de déterminer une date fixe de début de la période de prescription.

Enfin, le e de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé :«Lorsque les travaux d'amélioration engendrent une réduction des charges locatives, le propriétaire peut bénéficier d'une majoration de loyer à hauteur de 50 % de cette réduction de charges mensuelles. Les modalités de mise en oeuvre sont précisées par décret.» Il s'agit du cas où les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter. Dans la pratique, cette possibilité n'est pratiquement jamais utilisée, de sorte que cet ajout apparait inutile.

Chaque année, la loi du 6 juillet 1989, qui régit la location à usage d'habitation, est modifiée; elle le sera à nouveau en 2011, et même pour cette année pour la deuxième fois, puisqu'elle a déjà été modifiée par une loi du 17 mai dernier; ces modifications incessantes proviennent de ce que la loi n'a plus la portée générale qu'elle devrait avoir: elle règle des détails: ainsi, la loi du 17 mai 2011 a du remplacer le sigle RMI par le sigle RSA. Est-ce le rôle du législateur? A l'évidence non, un décret suffirait. De même dans le projet commenté, le champ d'application de la loi est à nouveau modifié en ce que certaines de ses dispositions sont applicables à certains secteurs comme les logements de fonction ou les logements loués à des travailleurs saisonniers; le résultat est qu'il faut lire deux ou trois article de la loi avant de savoir quelle disposition s'applique à quel type de location. Alors que la crise du logement est devenue un sujet majeur de nos débats politiques, louer un logement à usage d'habitation devrait être un acte simple, comportant quelques règles claires limitées à la durée minimum du bail, à la nécessité de motiver le congé, et à l'encadrement du loyer. Pour le reste, la liberté contractuelle pourrait être remise au goût du jour, et ce d'autant plus qu'elle est un facteur de fluidité du marché.