Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Sous-évaluation manifeste du loyer

Publié le 12/10/2011 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Au moment du renouvellement du bail d'une durée de trois ans, le loyer peut donner lieu à réévaluation s'il était manifestement sous-évalué, peu important qu'une précédente réévaluation, appliquée par sixièmes sur six ans fût en cours à cette date.

C'est la première fois que la cour de cassation admet qu'une proposition de nouveau loyer peut être faite pendant que la réévaluation précédente est en cours.

Cette possibilité n'est pas ouverte au bailleur personne morale puisque la réévaluation du loyer court sur la totalité de la durée du bail qui est dans ce cas de six ans.

Mais si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, le bail renouvelé est d'une durée de trois ans, et dans ce cas, la réévaluation court sur une durée de six ans, supérieure à la durée du bail renouvelé.

Mais dans ce cas, l'article 17c n'interdit pas de former une nouvelle proposition de nouveau loyer à l'issue du bail de trois ans, c'est-à-dire pendant le cours de l'application de la hausse initiale de loyer.

De même, rien n'interdirait au bailleur de donner congé pendant cette période de six ans, à l'issue du bail renouvelé de trois ans. En effet, l'accord des parties porte sur le montant du nouveau loyer, la date à laquelle celui-ci s'applique découlant d'une disposition légale à laquelle les parties ne peuvent déroger.

Cass. 3ème civ., 12 octobre 2011, n° D 10-20.122 - FS P+B - SCI hyéroise C/Mingam

Une SCI familiale propriétaire d'un logement loué fait à son locataire une proposition de nouveau loyer par application de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989. Devant la commission départementale de conciliation, un accord intervient sur le montant du loyer, la hausse étant répartie sur six ans puisqu'elle est supérieure à 10%, alors que le bail est renouvelé pour trois ans, la bailleresse étant une SCI familiale.

Trois ans après, la bailleresse fait une nouvelle proposition de nouveau loyer, toujours par application de l'article 17c de la loi. La cour d'appel rejette cette demande au motif que la bailleresse, qui applique tous les ans l'augmentation de loyer par sixièmes ne peut pas soutenir que ce loyer est manifestement sous-évalué, sauf à mettre à néant l'accord des parties et la sécurité des transactions.

L'arrêt est cassé par la cour de cassation qui considère qu'au moment du renouvellement du bail d'une durée de trois ans, le loyer pouvait donner lieu à réévaluation s'il était manifestement sous-évalué, peu important qu'une précédente réévaluation, appliquée par sixièmes sur six ans suivant accord entre les parties constaté par la commission départementale de conciliation, fût en cours à cette date.