Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

La vente par lots de plus de 10 logements dans le même immeuble

Publié le 18/01/2012 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Le seul fait pour les locataires d'avoir sollicité que le bail fut prorogé à compter de la date prévue pour son terme en application de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, ne peut faire obstacle à la recevabilité de leur demande tendant à faire constater que l'offre de vente et le congé délivrés étaient nuls.

Une société, propriétaire d'un immeuble comportant plus de 10 logements, fait part aux locataires de son intention de procéder à une vente par lots; elle engage donc la procédure instituée par les accords collectifs, et notifie aux locataires leur droit de préemption prévu par l'art.10 de la loi du 31 décembre 1975; puis elle leur délivre un congé pour vendre pour la date d'échéance du bail. Les locataires demandent alors de bénéficier des dispositions de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit notamment la reconduction de bail pour une durée de deux ans, lorsque le congé intervient moins de deux ans avant le terme du bail, ce qui était le cas en l'espèce. La bailleresse fait droit à cette demande, mais les locataires se maintiennent dans les lieux au-delà de cette durée de deux ans. Ils sont donc assignés en validation de congé et expulsion, et soulèvent alors la nullité de l'offre de vente et du congé, faute pour la bailleresse d'avoir satisfait aux exigences des accords collectifs. La cour d'appel prononce la nullité de l'offre de vente et du congé pour vendre.

Le pourvoi formé contre cet arrêt soutenait qu'en sollicitant la reconduction du bail conformément aux dispositions de l'art.11-1 de la loi, les locataires avaient nécessairement renoncé à contester la validité du congé. Il est rejeté, la cour de cassation approuvant la cour d'appel d'avoir relevé, à bon droit, que la renonciation à un droit ou à une action ne peut se présumer et que, pour être utilement opposée par celui qui s'en prévaut, elle doit être certaine, expresse et non équivoque, de sorte que la cour d'appel a pu, sans méconnaître l'article 6-1 de la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, retenir que le seul fait pour les locataires d'avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme en application de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, ne pouvait faire obstacle à la recevabilité de leur demande tendant à faire constater que l'offre de vente et le congé délivrés étaient nuls.

D'une façon générale, pour que la renonciation à invoquer le bénéfice de la loi (ou d'un accord collectif) soit admise, il faut qu'elle soit certaine, expresse et non équivoque, ce que rappelle la cour de cassation, mais il faut en outre que le renonçant décide en pleine connaissance de cause, et qu'il ne puisse se méprendre sur les conséquences juridiques de sa renonciation (Cass. 3ème civ. 23 juin 1998 - Administrer janv. 1999 p57 note Vincent Canu).

Cass. 3ème civ., 18 janvier 2012, n°V- 11-10.389 - FS-P+B Société Paris-Neuilly-Levallois C/Lévy