Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Prescription de l’action en restitution des charges indues

Publié le 21/03/2012 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
La réclamation en paiement de charges présentée par le bailleur sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, peut être considérée comme déloyale et brutale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat.

Le 5 mai 2009, le bailleur d’un logement loué demande à sa locataire le paiement d’une somme au titre de la régularisation des charges dues pour les cinq années écoulées, puis il lui fait délivrer un commandement de payer qui reste infructueux, et finalement l’assigne devant le tribunal. La cour d’appel condamne la locataire à payer les charges arriérées tout en condamnant le bailleur à lui payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts.

Pour motiver cette dernière condamnation, la cour d’appel constate que la locataire, en 2003, s’était inquiétée de n’avoir reçu aucun état des charges, qu’en 2004, elle avait sollicité du bailleur la régularisation des charges locatives, et qu’aucune réponse ne lui avait été donnée. Puis, en 2008, le bailleur avait adressé à sa locataire une demande de régularisation du loyer depuis l’année 2003, et réclamé un rappel d’indexation, notant que la provision sur charges était maintenue au montant initial. Et ce n’est qu’en 2009 que le bailleur avait réclamé pour la première fois une somme au titre de la régularisation des charges, sans aucune explication. Ainsi, pour la cour de cassation, la cour d’appel a ainsi pu retenir, en l’état de l’obligation légale d’une régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, que la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, si elle était juridiquement recevable et exacte dans son calcul, était, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat, et en déduire que le bailleur avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire pour le dommage occasionné.

Cet arrêt fait application du principe contenu à l’article 1134 al.3 C.Civ., qui dispose que les conventions doivent être exécutées de bonne foi. Le comportement responsable du locataire explique la solution novatrice adoptée par la cour de cassation.

Cass. 3ème civ., 21 mars 2012, n° 11-14174 – P+B Epoux X C/Mme Y