Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Durée du bail & validité de la délivrance des congés

Publié le 31/05/2012 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Les conventions liant les parties ayant soumis la délivrance des congés par les bailleurs aux conditions prévues aux articles 15 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, et les durées de location n’étant pas de nature à exclure l’application de cette loi, celle-ci s’applique aux dites conventions.

Un bail portant sur un ensemble immobilier est consenti à une SCI pour une durée de 16 ans, puis, un avenant portant sur un autre ensemble immobilier lui est consenti pour une durée de 11 années. En fin de bail, le bailleur donne congé à la locataire qui invoque la nullité des congés.

La cour d’appel juge les congés valables, retenant qu’en l’absence de volonté explicite des parties, le simple visa de la loi du 6 juillet 1989 en début de bail ainsi que de ses articles 15 et suivants au paragraphe relatif au renouvellement et au congé n’établit pas l’intention commune des parties de soumettre ce bail aux dispositions des baux d’habitation ; en effet, ce bail avait pour but premier la location d’un territoire de chasse et de pêche et de manière accessoire la location de bâtiments d’habitation ; de plus, il comprenait des clauses exorbitantes du droit commun des baux d’habitation telles que leurs durées de 11 et 16 années, de sorte qu’ils restaient soumis aux dispositions du code civil.

L’arrêt est cassé, au motif que les conventions liant les parties avaient expressément soumis la délivrance des congés par les bailleurs aux conditions prévues aux articles 15 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 qu’elles reproduisaient, et que les durées de location stipulées dans ces conventions n’étaient pas de nature à exclure une telle soumission.

En effet, la durée du bail mentionnée à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un minimum (Cass. 3ème civ. 28 nov. 2006 – L. et C. 2007 n°2 – obs. Béatrice Vial-Pedroletti). Cependant, la cour de cassation a décidé que les lois Quillot et Méhaignerie ne s’appliquaient pas à des locations consenties à des personnes morales (Cass. 3ème civ. 12 janvier 1994 – GP 1994 I p199 note Philippe de Belot), solution qui vaut également pour la loi du 6 juillet 1989. Dès lors que la locataire était une SCI, on peut s’interroger sur le fait que cette question n’ait apparemment pas été débattue devant la cour de cassation. Mais peut-être est-ce parce que la location avait été également consentie à une personne physique, colocataire.

Cass. 3ème civ., 31 mai 2012, n° N 11-18.041 – FS- D Société La Gauchère C/Giordano