Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Le décret de blocage des loyers

Publié le 20/07/2012 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Dès le début du mois du juin, le gouvernement avait annoncé que les loyers des logements loués seraient encadrés. C’est chose faite avec le décret n°2012-894 du 20juillet 2012, applicable depuis le 1er août.

Le blocage des loyers est une mesure qui a déjà été pratiquée à de nombreuses reprises dans la passé. Une loi du 3 janvier 1979, promulguée par le gouvernement de Raymond Barre avait ainsi prévu qu’au cours du premier semestre 1979, aucun local à usage d’habitation dont le dernier bail avait pris fin depuis moins d’un an ne pouvait être loué à un prix supérieur au prix résultant de l’ancien bail.

Puis, alors que la loi Quillot était en préparation, une loi du 30 décembre 1981 décidait qu’à compter du 7 octobre 1981 et jusqu’au 30 avril 1982, les loyers et indemnités d’occupation des locaux à usage d’habitation pouvaient être révisés, mais sans excéder 80% de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’Insee. Le communiqué publié à la suite du Conseil des ministres qui avait décidé de cette mesure, demandait instamment aux propriétaires d’appliquer immédiatement cette limitation afin d’écarter tout litige et d’éviter des régularisations ultérieures…

En cas de nouvelle location ou de reconduction du contrat, le nouveau loyer ne pouvait être fixé à un montant supérieur au dernier loyer du contrat précédemment en cours.

Puis c’est la loi du 30 juillet 1982, qui édictait les deux mesures suivantes :

  • Le montant des loyers dus pendant la période du 11 juin au 31 octobre 1982, ne pouvait être supérieur pour le même local ou immeuble au dernier loyer du contrat en cours à la date du 11 juin 1982 ;
  • Les majorations de loyer devant intervenir entre le 11 juin et le 31 octobre 1982 au titre de la révision du loyer ou lors de la conclusion ou du renouvellement du bail, ne pouvait prendre effet qu’à compter du 1er novembre 1982.

Ces mesures autoritaires étaient destinées à éviter les hausses de loyers.

Puis la loi Quillot du 22 juin 1982 édictait un article 56 prévoyant que si des circonstances économiques graves l’exigeaient, le taux maximum d’évolution des loyers pouvait être fixé pour un ou plusieurs secteurs locatif par un décret en Conseil d’État pris après avis de la Commission nationale des rapports locatifs.

C’est dans le cadre de cette mesure qu’un décret du 29 décembre 1982 prévoyait des majorations maximums pour tous les logements répartis en quatre secteurs.

Par exemple, dans le secteur 4, concernant les bailleurs privés, en cas de changement de locataire, une majoration du loyer pouvait être pratiquée à condition qu’elle ne dépasse pas 6% du dernier loyer du précédent contrat.

La loi du 6 juillet 1989 a instauré un mécanisme identique, puisque l’article 18 de cette loi, aujourd’hui en vigueur, prévoit que dans la zone géographique où le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif, un décret en Conseil d’État pris après avis de la Commission nationale de concertation peut fixer le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret précise sa durée de validité qui ne peut excéder un an, et peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous évalués.

C’est dans le cadre de ce dispositif que tous les ans depuis plus de 20 ans, sont promulgués des décrets limitant la hausse de loyer à 50% de la différence entre le nouveau loyer et l’ancien, en cas de loyer manifestement sous-évalué, le dernier en date de ces décrets étant celui du 26 août 2011.

Mais l’article 18 de la loi ne vise que le loyer des logements vacants définis à l’article 17 b, qui contenait des dispositions applicables jusqu’au 31 juillet 1997, puisque le rapport d’exécution qui devait être dressé avant cette date par le gouvernement, n’a jamais vu le jour.

Depuis le 1er août 1997, la fixation des loyers d’origine est donc entièrement libre, et les dispositions du premier alinéa de l’article 17b ne sont plus applicables. Dans la mesure où ces dispositions ont été créées par une loi, seule une loi peut les remettre en vigueur, un décret manquant de base légale.

Néanmoins, passant outre cette objection, le gouvernement a décidé d’encadrer les loyers à la relocation ainsi que les loyers renouvelés, en ayant recours à un décret en Conseil d’Etat.

L’art.1er du décret dispose que lorsqu’un logement vacant est reloué au cours des 12 mois qui suivent l’entrée en vigueur du décret, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de la variation de l’IRL ; il s’agit des logements anciens vacants, et répondant aux caractéristiques de décence, qui n’ont pas fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant égal à une année de loyer depuis moins de 6 mois.

L’art.2 prévoit une dérogation à ce principe en permettant au bailleur d’appliquer une hausse du loyer lorsqu’il y a relocation, dans les 2 cas suivants :

Ø Si des travaux d’amélioration ont été réalisés sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer ; dans ce cas, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux TTC (art.2 a)

Ø Si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage, le bailleur peut appliquer une hausse qui ne peut excéder la plus élevée des limites suivantes :

  • Soit sur le loyer mensuel, une augmentation correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage et le dernier loyer pratiqué ;
  • Soit sur le loyer annuel, une augmentation correspondant à 15% du coût des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié du montant de la dernière année de loyer réalisés par le bailleur depuis la dernière location (art.2 b)

L’art.3 prévoit que lorsque le bail est renouvelé au cours des 12 mois qui suivent l’entrée en vigueur de décret, la hausse applicable ne peut excéder la variation de l’IRL.

En cas de renouvellement, il peut y avoir réévaluation du loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué, l’art.4 prévoyant une limitation de cette réévaluation calculée de la même façon que dans le cas visé à l’art.2 b)

L’art.5 fixe la date d’application du décret au 1er août 2012, et précise que le texte s’applique dans les agglomérations figurant dans une annexe au décret, agglomérations dans lesquelles le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire, révèlent une situation anormale du marché locatif : il s’agit de 43 agglomérations et 1 400 communes.

L’art.6 précise que les dispositions de l’art.17e restent applicables ; il s’agit du cas dans lequel les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixant la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux

L’art.7 prévoit la mise en place d’un dispositif d’évaluation annuelle de la mesure préalable à la reconduction du décret, cette évaluation devant intervenir dans un délai de 9 mois après la date d’application du décret ; les modalités de cette évaluation seront précisées par arrêté du ministre chargé du logement.

Enfin l’art.8 abroge le décret de blocage des loyers n°2011-1017 du 26 août 2011.

Outre la réserve indiquée plus haut sur la validité juridique du texte, il faut signaler un arrêt rendu le 12 juin 2012 par la Cour Européenne des Droits de l’Homme, disposant que le blocage des loyers mis en place par l’Etat norvégien viole l’art.1 du protocole n°1 de la Convention européenne des Droits de l’Homme, en ce que la mesure litigieuse n’a pas ménagé un juste équilibre entre les intérêts de la communauté et le droit des bailleurs au respect de leurs biens ; le gouvernement norvégien avait en effet accordé aux locataires de parcelles de terrain données à bail en tant que résidences principales ou secondaires, pour des durées de 40 à 99 ans, le droit d’en demander la prolongation aux mêmes conditions que précédemment et sans limitation de durée, de sorte que les loyers perçus étaient devenus très bas, correspondant à moins de 0,25% de la valeur marchande des terres.

Le blocage temporaire des loyers résultant du décret aura des effets beaucoup plus mesurés, mais il impose une charge financière et sociale aux bailleurs exclusivement, de sorte que la question se pose dans les mêmes termes : le mesure décidée doit garantir le respect d’un juste équilibre entre l’intérêt particulier des bailleurs et l’intérêt général de la communauté