Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

L’accord relatif aux congés pour vendre par lots du 9 juin 1998

Publié le 05/09/2012 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
L’accord collectif du 9 juin 1998 ne concerne pas seulement la mise en œuvre des congés pour vendre mais également la mise en œuvre des offres de vente.v

Par cet important arrêt, la cour de cassation met fin à une incertitude portant sur l’application ou non des accords collectifs portant sur les ventes par lots lorsque le locataire n’a pas reçu de congé pour vente. Une partie de la doctrine considérait en effet que dans ce cas, les accords collectifs n’étaient pas applicables au motif que le locataire ne risquant pas d’être expulsé n’avait pas besoin d’être protégé. Quelques décisions avaient été rendues en ce sens (CA Paris pôle 4 ch.3 – 25 juin 2009 – Administrer mars 2010 p30 note Thierry Grundeler).

Cette interprétation se heurtait cependant au texte de l’accord collectif du 9 juin 1998, lequel est applicable dès lors que le bailleur décide de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble (art.1.1) ; dans ce cas, le bailleur doit se conformer à des obligations d’information des locataires, auxquels il doit adresser une offre de vente, ensuite de quoi le congé pour vente « peut » être envoyé : ce n’est pas une obligation.

Autrement dit, aucune disposition du texte ne subordonne l’application de l’accord collectif à l’envoi d’un congé pour vente. C’est ce que vient de juger la cour de cassation, approuvant la cour d’appel d’en avoir déduit que la locataire, à laquelle avait été notifiée une offre de vente, et qui n’avait pas reçu de congé pour vendre, était fondée à se prévaloir des informations prévues par l’accord collectif.

Cette solution est évidemment applicable aux opérations relevant de l’accord collectif du 16 mars 2005, dont le texte est, sur ce point, identique à celui de l’accord du 9 juin 1998.

D’autre part, la cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir annulé l’offre de vente notifiée à la locataire, au motif que l’association des locataires n’avait pas été consultée sur les modalités de la mise en œuvre des diagnostics techniques, notamment sur les conditions de leur réalisation, le choix des bureaux d’étude et la mission confiée à ces derniers, ce dont on déduisait qu’aucune concertation avec les locataires n’avait eu lieu ; or, l’art.2.2 de l’accord collectif prévoit que les modalités de réalisation de diagnostics et bilans techniques sont examinées entre le bailleur et les associations de locataires représentatives, ce qui n’avait pas été le cas en l’espèce, de sorte que l’offre de vente devait être annulée.

Cette décision qui sera publiée au bulletin ne peut qu’inciter les opérateurs à respecter les prescriptions légales applicables en cas de mise en vente d’un nombre significatif de logements dans un même immeuble, dès lors que même si les locataires ne reçoivent pas de congé pour vendre, ils sont néanmoins susceptibles de devoir quitter leur logement si celui-ci est vendu à un tiers, qui peut délivrer un congé pour vendre ou pour reprendre pour habiter.

Cass. 3ème civ., 5 septembre 2012, n° R 11-17.630 – FS-P+B Société Valmy C/Azambre