Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Affectation à usage mixte professionnel et d’habitation : usage à titre d'habitation principale

Publié le 05/09/2012 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Le motif légitime et sérieux du congé ne peut être écarté sans constater un usage à titre d’habitation principale, au moins partiellement, des locaux loués, au terme du contrat.

Une société civile professionnelle d’avocats est locataire de locaux mixtes en vertu d’un bail visant l’art.3 sexiès de la loi du 1er septembre 1948, tacitement reconduit. A l’issue du bail, la locataire reçoit un congé invoquant l’usage exclusivement professionnel des lieux loués, sans viser aucun des motifs prévus par l’art.15 de la loi du 6 juillet 1989.

La cour d’appel rejette la demande en validation de congé formée par le bailleur, considérant que la location est soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, dont l’article 15 impose de motiver le congé.

La cour de cassation saisie d’un pourvoi formé par le bailleur, approuve la cour d’appel sur ce point, le bail, portant sur un appartement, ayant été consenti à usage d’habitation pour l’un des membres de la société locataire ou pour l’exercice de la profession d’avocat ; ainsi,la cour d’appel, qui a procédé à la seule recherche à laquelle elle était tenue, relative à la destination contractuelle de la location, a pu retenir que le bail était désormais soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et le congé à l’art.15 de cette loi.

Mais la cour de cassation reproche à la cour d’appel de ne pas avoir examiné l’usage que faisait la locataire des locaux loués au terme du bail. C’est ainsi que la cour de cassation reprend textuellement les termes d’un arrêt rendu par l’assemblée plénière, ayant fixé la jurisprudence sur ce point : si le titulaire du contrat de location à usage mixte professionnel et d’habitation n’est pas tenu, durant le bail, d’utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, il ne peut, lorsqu’au terme du contrat il n’occupe pas, pour son habitation principale, au moins partiellement, les locaux pris en location, se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que confère la loi du 6 juillet 1989 à celui qui habite les lieux loués (Cass. Ass.plén. 2 fév.1996). Or la cour d’appel a écarté l’existence d’un motif légitime et sérieux de congé sans constater un usage à titre d’habitation principale, au moins partiellement, des locaux loués, au terme du contrat, d’où la cassation, justifiée, de l’arrêt.
En effet, la loi du 6 juillet 1989 protège le locataire qui habite les lieux loués, dans lequel il peut le cas échéant exercer une activité professionnelle, mais en aucun cas le locataire qui n’habite pas le local.

Cass. 3ème civ., 5 septembre 2012, n° F 11-22.336 – FS-P+B Société Imefa 34 C/SCP C et J-L