Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

L’accord du 9 juin 1998 : modalités de réalisation de diagnostics et bilans techniques

Publié le 31/10/2012 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Dès qu’elle est informée de la constitution d’une association de locataires, la bailleresse doit examiner avec cette association les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques.

Des locataires contestent la validité de l’offre de vente reçue de la bailleresse au motif que celle-ci n’a pas satisfait à l’obligation d’information prescrite par l’accord collectif du 9 juin 1998. Pour rejeter cette demande, la cour d’appel retient que le 11 mars 2005, date à laquelle la propriétaire a fait part aux locataires de son intention de procéder à la mise en vente de l’immeuble, et le 22 mars 2005, date de la réunion générale d’information, l’association des locataires n’était pas constituée et cette situation excluait sa participation aux modalités de réalisation du diagnostic technique.

La cour de cassation casse l’arrêt, reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si la bailleresse était en mesure d’examiner avec cette association les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques, alors qu’elle constatait qu’elle avait été informée, dès le 7 avril 2005, de la constitution d’une association de locataires.

L’accord collectif du 9 juin 1998 prévoit un certain nombre d’obligations à la charge du bailleur et notamment une obligation d’information sur l’état de l’immeuble et sur les travaux. Le point 2.2 de l’accord dispose que les modalités de réalisation de diagnostics et bilans techniques sont examinées entre le bailleur et les associations de locataires représentatives, et qu’en l’absence de telles associations, un état de l’immeuble doit être établi. Est-ce à dire que dans ce dernier cas, le bailleur n’a pas à réaliser de diagnostics ni de bilans techniques ? On en voit mal la justification dans la mesure où les locataires seraient moins bien renseignés sur l’état de l’immeuble en l’absence d’une association de locataires.

En pratique, les diagnostics et bilans techniques sont souvent réalisés avant la réunion d’information des locataires, et c’est à ce moment que doit intervenir la concertation entre le bailleur et les associations de locataires. En l’espèce, le bailleur a été informé de l’existence de l’association de locataires après la réunion d’information générale, et donc après la réalisation des diagnostics et bilans techniques.

Mais pour la cour de cassation, dès lors que le bailleur avait été informé de l’existence de l’association, il devait examiner avec elle les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques. C’est ce qu’elle a jugé dans un arrêt récent (Cass. 3ème civ. 5 septembre 2012 – n°R 11-17.630)

Cette position, si elle est conforme à l’esprit de l’accord collectif, n’est pas parfaitement conforme à sa lettre.A cet égard, il faut se souvenir que l’accord collectif est plus un code de bonne conduite, qu’un texte véritablement normatif (voir à ce sujet « Les congés collectifs – Vincent Canu - Administrer -–février 2001 p10 »)

Cass. 3ème civ., 31 octobre 2012, n° H 11.19.876 – FS- P+B Baumann C/SIPP