Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Seconde offre du congé pour vente

Publié le 14/11/2012 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
La seule méconnaissance du droit de préemption que le locataire tient de la loi elle-même suffit à rendre recevable son action destinée à faire respecter ce droit.

Une société propriétaire d’une maison d’habitation prise pour partie à bail par les époux S, délivre à chacun des locataires un congé avec offre de vente portant sur la totalité de l’immeuble au prix de 686 000€. Les preneurs ne préemptent pas et quittent les lieux. Ultérieurement, la société vend à un tiers au prix de 266 000€ les lots précédemment donnés à bail aux locataires. Ces derniers assignent en nullité de la vente réalisée en méconnaissance de leur droit de préemption.

La cour d’appel déclare cette demande irrecevable au motif que les locataires n’ont pas d’intérêt à agir car ils ne justifient pas de ce qu’ils se seraient portés acquéreurs au prix de 266 000€.

L’arrêt est cassé par la cour de cassation au motif que la seule méconnaissance du droit de préemption que le locataire tient de la loi elle-même suffit à rendre recevable son action destinée à faire respecter ce droit, de sorte que la cour d’appel, qui a fait dépendre la recevabilité de l’action des locataires de la preuve de leur capacité financière à l’exercer, a violé l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

En effet, l’article 15-II, alinéa 4 de la loi dispose que dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier au locataire ces conditions et prix, et qu’à défaut de ce faire, la sanction est la nullité de la vente. Aucune autre condition n’est exigée pour entraîner cette nullité.

Cass. 3ème civ., 14 novembre 2012, n° M 11.22.433 – FS- D Schott C/société Miraphisa