Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Limitations légales du congé délivré par le bailleur

Publié le 18/12/2012 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Même si le terme du bail est incertain et fixé de manière conditionnelle, le bailleur ne peut être privé de son droit de délivrer un congé pour reprise.

A la suite de plusieurs sinistres occasionnés par des passages d’eau échappée des réservoirs communaux, affectant la maison qu’ils habitent, et dans l’attente de l’issue d’une procédure judiciaire, les époux M ont sollicité Mr R afin qu’il leur loue la maison dont il est propriétaire, située à proximité. Un bail est signé, disposant qu’il durerait jusqu’à ce que les locataires soient en mesure de réintégrer leur propriété ; le bail était conclu pour 4 ans, prenant fin le 30 septembre 2006, étant précisé qu’il pourrait être prorogé ou au contraire résilié par anticipation. Puis, le 25 mars 2009, les bailleurs délivrent un congé reprise pour habiter qui est validé par le tribunal, et la cour d’appel confirme le jugement.

Le pourvoi formé par les locataires soutenait que le bail était conclu pour la durée d’indisponibilité de la maison, ce qui est inconciliable avec les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qui ne permet que des durées fixées à l’avance, sauf dans le cas du bail à durée réduite de l’article 11, inapplicable en l’espèce car trop court.

La cour de cassation, par l’arrêt commenté, rejette donc le pourvoi formé par les locataires, approuvant la cour d’appel d’avoir retenu, par une interprétation souveraine que l’ambiguïté du contrat rendait nécessaire, que le terme du bail était incertain et fixé de manière conditionnelle, de sorte que la clause litigieuse ne pouvait priver le bailleur de son droit de délivrer congé pour reprise conformément aux dispositions de l’art.15-1 de la loi du 6 juillet 1989.

On comprend bien le raisonnement du juge du fond qui a recherché quelle avait été la commune intention des parties : il s’agissait d’un relogement provisoire d’une durée approximative de 4 ans, un peu plus ou un peu moins, mais certainement pas 7 ans. Ainsi, c’est au nom du respect de cette commune intention des parties que la cour d’appel a considéré que le droit de reprise pouvait être exercé en 2009.

Mais juridiquement, le raisonnement du juge du fond est critiquable, car l’art.10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de congé, le bail est tacitement reconduit pour une durée de 3 ans, de sorte qu’en l’espèce, le bail avait été reconduit jusqu’au 30 septembre 2009. Il en résultait que le congé pouvait être validé pour cette date puisqu’il avait été délivré plus de 6 mois auparavant.

On ne comprend pas pourquoi la cour de cassation n’a pas cassé l’arrêt d’appel, sans renvoi, puisque la solution ci-dessus exposée aboutissait à la validation du congé, tout en étant juridiquement conforme aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Cass. 3ème civ., 18 décembre 2012, n° J 11-27.767 – F-D Marque C/Roblot