Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Bénéficiaires du transfert du contrat en cas de décès

Publié le 03/04/2013 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Au décès du preneur le bail est transféré au conjoint survivant qui n’habite pas dans les lieux à condition qu’il en fasse la demande.

Mr F, séparé de son épouse depuis 1974, prend à bail un logement en 1995, puis décède en 2006. Le bailleur, soutenant que le bail avait été automatiquement transféré à l’épouse en application de l’art.14 de la loi du juillet 1989, délivre à celle-ci, en 2009, un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’assigne en constatation de la résiliation du bail, paiement de loyers arriérés et fixation d’une indemnité d’occupation. La cour d’appel le déboute.

Le pourvoi formé contre l’arrêt est rejeté par la cour de cassation qui énonce le principe selon lequel au décès du preneur, le bail est transféré au conjoint survivant qui n’habite pas dans les lieux à condition qu’il en fasse la demande. Ayant relevé que l’épouse du locataire n’avait jamais occupé les lieux, n’était pas cotitulaire du bail et avait autorisé le notaire et le bailleur à débarrasser et à reprendre l’appartement, démontrant ainsi son intention non équivoque de ne pas occuper le logement litigieux, la cour de cassation approuve la cour d’appel d’en avoir déduit que le bail avait été résilié par le décès du locataire en titre.

L’art.14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’art.1751 C.Civ., autrement dit au conjoint survivant qui n’habitait pas avec le locataire défunt, puisque la cotitularité légale ne peut jouer lorsque l’épouse n’a jamais résidé dans le logement objet du bail, ce qui était le cas en l’espèce. Le transfert du bail était donc possible puisqu’institué par la loi.

Mais la loi vise à protéger la famille proche du locataire, en permettant le transfert du bail au conjoint, aux descendants et ascendants qui vivaient avec le défunt : il ne s’agit pas de protéger le bailleur.

Dès lors, en précisant que le conjoint survivant qui n’habitait pas avec le défunt doit en faire la demande pour bénéficier du transfert du bail, la cour de cassation rend un arrêt de principe qui ne peut qu’être approuvé.

Cass. 3ème civ.,10 avril 2013, n° Y 12-13.225 – FS-P+B SCI Junot C/Facelina