Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Forme du contrat : accord verbal

Publié le 24/04/2013 02:00 - Catégorie(s) : Droit des baux, Baux professionnels
Un accord verbal exécuté vaut contrat.

Par convention de sous-location conclue pour 6 ans, et dont le loyer était stipulé révisable selon l’indice du coût de la construction, un avocat, titulaire d’un bail de locaux à usage professionnel comportant plusieurs bureaux, consent à l’un de ses confrères la mise à disposition de deux bureaux, avec, en outre, la jouissance des parties communes, ainsi que celle des installations ou matériels techniques équipant l’ensemble du bien.

Puis un acte intitulé « avenant à la convention de sous-location », intervenu à la demande du sous-locataire mais non signé par lui, remplace l’un des bureaux par un autre, plus grand, apportant au loyer global la modification inhérente.

Le sous-locataire, soutenant que l’avenant était un contrat autonome, et s’abstenant d’acquitter la fraction de loyer correspondant à la clause de révision inscrite à la convention initiale, le locataire principal a invoqué la clause résolutoire, provoquant le départ du sous-locataire, qui n’a d’ailleurs pas payé les deux derniers mois de loyer.

La cour d’appel a constaté que les parties avaient entendu demeurer dans le cadre établi par la convention initiale lorsqu’elles avaient conclu l’accord verbal ultérieur, lequel, conformément à son intitulé d’avenant, renvoyait expressément aux termes du contrat premier et précisait lui apporter la seule modification du remplacement d’un bureau par un autre, ce dont il résultait le maintien en vigueur des autres stipulations initiales et, partant, de celle relative à la révision automatique du prix.

La cour ajoutait que le sous-locataire s’était acquitté du loyer révisé pendant toute une année et que, jusqu’à son départ, le bureau substitué avait été traité par tous comme faisant partie intégrante de l’ensemble sous-loué, et relevant du même contrat que les éléments préexistants.

La cour de cassation rejette le pourvoi formé contre cet arrêt, approuvant la décision de la cour d’appel dont il résultait que l’avenant s’intégrait à la convention initiale et que la clause de révision lui était applicable.

Ainsi, même si l’avenant n’avait pas été signé, il était néanmoins applicable, un bail verbal étant valable ainsi qu’il résulte d’une jurisprudence constante.

Par ailleurs, la cour de cassation stigmatise l’attitude du sous-locataire dans des termes particulièrement vifs, relevant que la cour d’appel avait constaté, outre son intention dilatoire, son but de pas payer ce qu’il devait légitimement à ses confrères et le préjudice qu’ils en éprouvaient, ainsi que la reprise devant elle, en des termes strictement identiques, de raisonnements menés de mauvaise foi, en dépit d’une sentence arbitrale claire et précise, ayant montré leur inanité.

Ayant ainsi caractérisé, en la personne du sous-locataire, la conscience du caractère infondé de la voie de recours qu’il exerçait, la cour d’appel a pu, la malice étant toujours condamnable, condamner le sous-locataire à payer au locataire principal la somme de 2 000€ à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Le pourvoi formé contre l’arrêt par le sous-locataire est rejeté, et ce dernier est condamné à payer au locataire principal la somme de 3 500€ au titre de l’art.700 CPC, alors que le montant des condamnations prononcées à ce titre par la cour de cassation n’excède jamais 2 500€.

Cet arrêt sera publié au bulletin et sur le site internet de la cour de cassation.

Relevons pour terminer que la cour de cassation aurait également pu viser le deuxième alinéa de l’article 1134 C.Civ., aux termes duquel les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Cass. 1ère civ., 24 avril 2013, n° N 11-26.597 – F-P+B+I - B C/ Cabinet LBVS