Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Accès au logement et urbanisme rénové : le projet de loi ALUR

Publié le 09/07/2013 02:00 - Catégorie(s) : Droit des baux, Baux d'habitation
Trois axes complémentaires ont été choisis par le gouvernement pour combattre la crise du logement : régulation des loyers, protection des locataires et des propriétaires contre la violence de la crise (la GUL), et simplification de la location.

1/La régulation des loyers

L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 est complètement modifié : dans les zones ou existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande, ce qui représentera 70% du parc des logements locatifs privés, le préfet de département fixe chaque année, sur proposition de l’observatoire local des loyers par arrêté un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré par type de logement et par secteur géographique. Les montants de ces loyers sont déterminés sur proposition de l’observatoire local des loyers. Le loyer médian de référence majoré ne peut excéder de plus de 20% le loyer médian de référence.


Lors d’une première location, le loyer ne pourra excéder ce loyer médian de référence majoré, sauf un éventuel complément de loyer exceptionnel si le logement présente des caractéristiques, notamment de localisation ou de confort, le justifiant ; on peut penser par exemple à une terrasse ou à un spa. Ce complément de loyer exceptionnel pourra être contesté par le locataire devant la commission de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail. A défaut de conciliation, le locataire pourra saisir le juge dans un nouveau délai de 3 mois.


Un décret en Conseil d’Etat devra fixer les modalités d’application de ces dispositions.


Le projet de loi modifie par ailleurs les règles relatives à la révision du loyer : le bailleur devra manifester sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, à défaut de quoi il sera réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.


De nouvelles dispositions sont applicables lors du renouvellement du bail : à ce moment le loyer peut donner lieu soit à une action en diminution de loyer s’il est supérieur au loyer médian de référence majoré, soit à une action en réévaluation s’il est inférieur au loyer de référence minoré. Dans ces 2 cas le demandeur propose un nouveau loyer plus de 6 mois avant le terme du bail, et s’il n’y a pas d’accord, la commission de conciliation est saisie, puis éventuellement le juge, de la même manière qu’actuellement, dans le cadre de l’article 17c. Le système actuel des références de loyer, justifiant le nouveau loyer demandé, est abandonné.

2/La garantie universelle des loyers (GUL)

Le projet de loi prévoit, pour les contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016, une garantie universelle des loyers ayant pour objet de couvrir les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer et de favoriser l’accès au logement.

Afin de mettre en place cette garantie, sera créée, au plus tard le 1er octobre 2014, une agence de la garantie universelle des loyers.

Cette garantie aura vocation à se substituer, pour le parc locatif privé, à l’actuel mécanisme de la caution prévu à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, en particulier pour faciliter l’accès au logement des étudiants, des jeunes et des personnes aux revenus modestes ou précaires, et sera financée par l’Etat.

L’agence de la GUL devra mettre en place la garantie en veillant à :

· Définir des mesures d’accompagnement social pour les locataires dont les impayés de loyer sont couverts par la garantie,

· Instaurer un régime d’encadrement financier reposant sur l’instauration de seuils de déclenchement et de plafonds fondés d’une part sur la localisation du logement et sa catégorie et relatifs d’autre part au montant ou à la durée d’octroi de la garantie,

· Contrôler et administrer le régime de garantie.

3/ Simplifier et sécuriser la location

· La discrimination

Il sera interdit de refuser de louer un logement à un (ou une) candidat locataire en raison de son âge ou de sa situation de grossesse. La référence à la race est par ailleurs remplacée par la référence à des caractéristiques génétiques.

· Le champ d’application

Il est précisé que la loi s’applique à la résidence principale du preneur, qui doit être entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le bénéficiaire ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du CCH.

· La rédaction du bail et l’information du locataire

Celui-ci devra décrire les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication et préciser.

- le loyer médian de référence

- le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, si celui-ci a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail

- la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat.

Une notice d’informations relative aux droits et obligations des parties ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au bail.

De la même façon, une note d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, qui sera définie par décret, est jointe au congé pour vendre ou pour reprendre, délivré par le bailleur.

· La sanction du manquement à l’obligation de mentionner la surface habitable

Reprenant une mesure qui figurait dans le projet de loi renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs, le projet prévoit la possibilité pour le locataire de mettre en demeure le bailleur de mentionner la surface habitable dans le bail, si celle-ci n’y figure pas. A défaut de réponse, le locataire peut, dans le délai de 3 mois, saisir le juge d’une action en diminution de loyer.

Un nouvel article 3-1 est inséré dans la loi ; il prévoit que si la surface habitable est inférieure de plus d’un vingtième à celle qui figure dans le bail, le bailleur supporte une diminution de loyer proportionnelle. Cette demande du locataire doit intervenir au plus tard 6 mois après la date d’effet du bail. A défaut d’accord, le juge doit être saisi dans un délai de 4 mois après la demande.

· L’état des lieux

Un article traite spécifiquement de l’état des lieux qui doit être établi conformément à un modèle-type et à des modalités définies par décret en Conseil d’Etat.
Le locataire peut demander à compléter l’état des lieux dans la semaine qui suit son établissement.

· Les frais d’agence et de quittancement

Les frais d’agence sont dorénavant à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des frais d’établissement d’état des lieux et de rédaction du bail, qui sont partagés par moitié entre bailleur et preneur, le montant maximal pouvant être imputé au preneur étant défini en Conseil d’Etat.

Il est par ailleurs précisé qu’aucun frais lié à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peut être imputé au locataire.
C’était déjà le cas puisque la loi prévoyait que le bailleur était tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire, mais des réponses ministérielles avaient été nécessaires pour mettre fin à la pratique constituant à facturer des frais d’envoi de quittance.
Dorénavant, aucune ambiguïté ne sera plus possible.
Enfin, et avec l’accord exprès du locataire, le bailleur pourra procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

· Les obligations du locataire

Les modalités de prise en compte de la vétusté feront l’objet d’un décret.

Une nouvelle disposition prévoit que si des travaux entrepris dans un logement occupé présentent un caractère abusif ou vexatoire, le juge peut prescrire leur interruption.
Cette disposition n’apporte rien de nouveau, puisque l’obligation faite au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, permettait déjà au juge de sanctionner l’abus.

Par ailleurs, il est prévu que si le locataire ne justifie pas d’une assurance après mise en demeure, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Le 2ème paragraphe de l’art.7 g, qui prévoyait la possibilité de faire jouer la clause résolutoire pour défaut d’assurance, est supprimé. Cependant, l’art.4 g, qui autorise le jeu de la clause résolutoire en cas de défaut d’assurance, n’est pas modifié. Il y a là une incohérence qui devra être corrigée.

· Un nouveau délai de prescription

Il est prévu dans le projet de loi que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail (on imagine qu’il s’agit du bail d’habitation), sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue de la révision.

On connaissait en matière de loyers, la prescription quinquennale, la prescription biennale, voilà maintenant la prescription triennale et la prescription annuelle !

· Les ventes par lots

Le seuil d’application de l’art.11-1, prévoyant la reconduction du bail, passe de 10 à 5 logements.
Le projet ne dit pas si ce seuil est également abaissé pour l’application de la réglementation prévue par l’accord collectif du 16 mars 2005.

· Le délai de préavis

Le délai de préavis du locataire est réduit à 1 mois dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.

Le délai de préavis d’un mois est maintenu pour les locataires âgés dont l’état de santé justifie un changement de domicile, mais le seuil passe de 60 à 65 ans.

Une disposition nouvelle : à peine de nullité, le locataire invoquant la réduction du délai de préavis doit préciser et justifier le motif invoqué, ceci pour mettre fin à la jurisprudence qui dispensait le locataire de cette précision et a fortiori, de sa justification. C’est la seule disposition favorable au bailleur.

· La protection du locataire âgé

L’âge du locataire protégé passe de 70 à 65 ans.

Parallèlement, l’âge du bailleur permettant à celui-ci d’écarter la protection du locataire âgé passe de 60 à 65 ans.

· Les nouvelles attributions de la commission départementale de conciliation

La commission voit sa compétence étendue aux litiges relatifs aux congés délivrés en vertu de l’art.15, à savoir aussi bien le congé du bailleur que celui du locataire.

La commission ne sera plus tenue de rendre un avis : il suffira qu’elle délivre un document de conciliation ou de non-conciliation.

· Le dépôt de garantie

Dorénavant, le délai de restitution de 2 mois courra à compter de la remise en mains propre des clés au bailleur ou à son mandataire, expression qui se substitue à la restitution des clefs.
Le locataire doit indiquer au bailleur, lors de la remise des clefs, l’adresse de son nouveau domicile.

Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver 20% au plus du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai de 2 mois, il est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal par mois de retard, ce qui est évidemment beaucoup plus dissuasif que l’intérêt légal antérieurement applicable.

· Le cautionnement et la solidarité

Un cautionnement ne peut être demandé si le bailleur a souscrit une assurance « loyers impayés ». Ce principe est maintenu, mais assorti de la sanction de la nullité dudit cautionnement en cas de violation de cette interdiction. Il est par ailleurs précisé que la règle s’applique en cas de souscription d’une assurance ou de toute autre forme de garantie.

En cas de colocation, la solidarité d’un des preneurs et de sa caution prend fin à la date d’effet du congé, sous réserve que le bailleur ait donné son accord exprès à l’entrée dans les lieux du nouveau colocataire. A défaut d’accord du bailleur, la solidarité du locataire sortant cesse au plus tard un an après la date d’effet du congé.

· Les pièces interdites

La liste de ces pièces que le bailleur n’a pas le droit de réclamer au candidat locataire, actuellement énumérées à l’art.22-2, fera l’objet d’un décret en Conseil d’Etat, après avis de la commission nationale de concertation.

· Les charges

Le locataire peut demander la transmission des pièces justificatives des charges par voie dématérialisée ou par courrier postal, qui lui est facturée à prix coutant.

Si la régularisation n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de l’exigibilité, le paiement par le locataire peut être effectué par douzième.

· La location meublée à titre de résidence principale

Ce régime précédemment codifié aux articles L632-1 à 3 CCH, est désormais intégré à la loi du 6 juillet 1989. Diverses précisions sont apportées à ce régime, ainsi,

- Le logement meublé doit être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement ; ce mobilier doit comporter un lit, une table et des chaises, et une cuisine équipée ;

- Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis ;

- Le montant du dépôt de garantie peut être de 2 mois de loyer ;

- Le bail devra être conforme à un contrat-type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission nationale de concertation.

- La régulation des loyers avec loyers médians de référence instaurée pour la location nue est applicable à la location meublée ;

- Les charges peuvent être récupérées soit comme en cas de location nue, soit forfaitairement.

Conclusion

Concernant les loyers d’habitation, cette nouvelle loi modifie sur beaucoup de points importants la législation actuelle, dans un sens indéniablement favorable aux locataires.

Outre quelques incohérences ou imprécisions qui seront vraisemblablement corrigées, la tendance est à la complexification des règles, et notamment, de celles relatives à la fixation du loyer.

Le contrôle des prix est une tentation permanente du gouvernement ; on peut en comprendre la justification en période de crise par exemple mais il doit s’agir d’une exception temporaire, comme le blocage des loyers instauré pour un semestre par le gouvernement de Monsieur Raymond Barre en 1979.

En effet l’instauration d’un système de prix contrôlés comme celui du loyer scientifique calculé d’après la surface corrigée par la loi du 1er septembre 1948 a montré ses limites : les loyers payés ne permettaient plus d’entretenir les immeubles.

Or le système mis en place aujourd’hui risque de conduire aux mêmes effets : les loyers seront de plus en plus en décalage avec les prix, et les bailleurs se tourneront vers d’autres placements, ce qui aboutira au contraire de l’effet recherché, à savoir une aggravation de la crise du logement.

Rappelons que le blocage temporaire des loyers a été instauré par le décret du 20 juillet 2012 dont on aurait pu mesurer les effets un an plus tard, au lieu de pérenniser cet encadrement administratif des loyers qui risque d’avoir les mêmes effets néfastes que ceux induits non pas par la promulgation de la loi du 1er septembre 1948, qui était nécessaire, alors que ce qui ne n'est pas, c'est son maintien depuis plus de 60 ans.


Vincent CANU
Avocat au barreau de Paris
Spécialiste en droit immobilier