Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Application des dispositions du code civil : solidarité des co-preneurs

Publié le 30/10/2013 01:00 - Catégorie(s) : Droit des baux, Baux professionnels
L’un des co-preneurs ne peut être tenu de payer un solde de loyers laissé impayé par l’autre, à défaut de clause de solidarité stipulée au bail, et la dette de loyer n’étant pas par elle-même indivisible.

Des locaux à usage professionnel sont donnés à bail à deux avocats ; l’un des deux quitte les lieux, est remplacé par un autre avec l’accord du bailleur, le remplaçant quittant à son tour les lieux sans donner congé. Deux ans plus tard, l’avocat resté dans les lieux donne congé et restitue les lieux loués, mais il est assigné par le bailleur en paiement d’un solde de loyers laissé impayés par son co-preneur.

La cour d’appel fait droit à la demande du bailleur, retenant qu’une dette de loyer est indivisible entre des colocataires, dans la mesure où elle est la contrepartie du droit de jouissance des biens donnés à bail, droit qui est lui-même indivisible, et qu’il s’ensuit que le bailleur est fondé à agir contre le locataire resté dans les lieux en paiement de la totalité des loyers impayés.

La cour de cassation casse l’arrêt d’appel, au visa des articles 1202 et 1222 C.Civ., relevant que le bail ne stipulait pas la solidarité des preneurs et que la dette de loyer n’est pas par elle-même indivisible.

En effet, l’article 1202 C.Civ. dispose que la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit express ément stipulée. Un arrêt de cour d’appel avait cependant jugé que la colocation acceptée par deux locataires en connaissance de cause, à défaut de preuve contraire, doit entraîner au profit des bailleurs la mise en œuvre de la solidarité des débiteurs (Paris, 11 octobre 1996 – L. et C. 1997, 1, obs. crit. Vial-Pedroletti). Cette solution était juridiquement injustifiée, et il est heureux que la cour de cassation réaffirme qu’à défaut de clause de solidarité contenue au bail, les copreneurs ne sont pas tenus solidairement du paiement des loyers.

Reste la question de l’indivisibilité de l’obligation : aux termes de l’article 1222 C.Civ., chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible en est tenu pour le total, encore que l’obligation n’ait pas été contractée solidairement. Comme souvent, la cour de cassation procède par affirmation : la dette de loyer n’est pas par elle-même indivisible. Là encore, une cour d’appel avait statué en sens contraire. (CA Toulouse, 3 ème ch. 7 déc.2004 – L. et C. 2005 n°82), tandis qu’une autre avait adopté le point de vue de la cour de cassation (CA Lyon, 8ème ch. 22 mai 2012).

Désormais, les choses sont claires : en l’absence d’une clause de solidarité, le bailleur ne peut, même en s’appuyant sur la notion d’indivisibilité de la dette, obtenir une condamnation solidaire des preneurs.

Cass. 3ème civ., 30 octobre 2013, n° M 12-21.034 – FS-P+B - Mounier C/ SCI.

Dès lors que le bail ne prévoit aucune solidarité entre les locataires et qu’un seul des copreneurs donne congé, le bail se poursuit avec le locataire restant sur l’ensemble des locaux avec obligation de payer l’intégralité du loyer en contrepartie de leur jouissance.

Une SCI donne à bail des locaux professionnels à ses deux associées ; l’une d’entre elles donne congé ; la SCI délivre un commandement de payer l’entier loyer échu postérieurement au congé à la locataire restée dans les lieux qui l’assigne en nullité du commandement ; à titre reconventionnel, la SCI sollicite la condamnation de cette locataire au paiement des loyers.

La cour d’appel fait droit à la demande en paiement de la SCI, d’où le pourvoi en cassation formé par la locataire, qui est rejeté, la cour de cassation approuvant la cour d’appel d’avoir retenu que le bail disposant que le preneur avait la faculté de résilier le contrat de location à tout moment sous réserve d’un préavis et ne prévoyant aucune solidarité entre les locataires, un seul des copreneurs pouvait donner valablement congé et le bail se poursuivait alors sur l’ensemble des locaux avec obligation de payer l’intégralité du loyer en contrepartie de leur jouissance.

En effet, dès lors que le bail ne prévoit pas de clause de solidarité, le congé donné par l’un des locataires met fin à son obligation de payer le loyer et oblige le locataire restant dans les lieux à payer l’intégralité du loyer en contrepartie de la jouissance de l’intégralité des lieux loués.

Cass. 3ème civ., 30 octobre 2013, n° H 12-21.973 – FS-P+B - Berger C/ SCI Hydrangea