Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Dépenses de gardiennage (charges récupérables)

Publié le 17/12/2013 01:00 - Catégorie(s) : Droit de la copropriété
Dès lors que les gardiens effectuent partiellement l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets ou l’une de ces deux tâches avec l’aide d’une société tierce intervenant pendant leur temps de travail, les charges afférentes à la rémunération des gardiens ne sont pas récupérables.
La question de la récupération des dépenses de gardiennage donne lieu à une jurisprudence abondante.
L’article 2c) du décret n°87-713 du 26 août 1987 prévoit que lorsque le gardien ou le concierge d’un immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75% de leur montant, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul les deux tâches.
Autrement dit, ces charges ne sont récupérables que si le gardien ou le concierge assure seul l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets.
La cour de cassation considère que si le gardien partage avec une société de nettoyage la charge des travaux d’entretien des parties communes, les dépenses relatives à sa rémunération ne sont pas récupérables (Cass. 3ème civ. 27 sept. 2006).
Le texte prévoit plusieurs exceptions et notamment l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul les deux tâches d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets : dans ce cas, les dépenses sont récupérables.
Le tribunal avait considéré que le caractère temporaire s’appliquait à l’impossibilité matérielle, le bailleur soutenant dans son pourvoi que ce caractère s’appliquait à l’impossibilité physique.
La cour de cassation rejette le pourvoi, relevant que lorsque le gardien d’un immeuble partage avec un tiers l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, ou une seule de ces deux tâches, les dépenses correspondant à sa rémunération ne sont récupérables que si le gardien ne peut en assurer seul l’exécution par suite d’une impossibilité matérielle temporaire, adoptant ainsi la thèse retenue par le tribunal.
Si l’impossibilité matérielle est permanente, comme c’est le cas en l’espèce, les charges correspondantes ne sont pas récupérables.
Il s’agit d’un arrêt largement diffusé, qui souligne le caractère complexe de la réglementation relative aux dépenses de personnel.
Cass. 3ème civ., 17 décembre 2013, n° H 12-26-780 – FS-P+B+R+I – Gecina C/Bouvier