Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Inexistence de la clause d’indexation

Publié le 22/01/2014 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Ni l’acceptation du paiement de loyers ni le silence gardé postérieurement, ne manifestent de manière non équivoque la volonté du bailleur de renoncer à exiger le loyer prévu au bail
Un bail soumis aux seules dispositions du code civil est conclu pour une durée de neuf années renouvelable, moyennant un loyer annuel de 144 000 francs indexé, prévoyant qu’en contrepartie de l’engagement des locataires de prendre à leur charge les travaux nécessaires pour rendre l’immeuble habitable, ce loyer serait réduit à 120 000 francs durant les neuf premières années ; or, le bail s’est poursuivi au-delà des neuf premières années sans que le loyer soit porté à la somme annuelle prévue. Après le départ des locataires, la bailleresse a demandé le paiement d’une somme au titre de l’indexation des loyers.
La cour d’appel a débouté la bailleresse de sa demande au motif qu’elle a toujours accepté sans la moindre réserve les paiements transmis et les calculs de loyers indexés proposés par les locataires.
L’arrêt est cassé par la cour de cassation qui reproche à la cour d’appel d’avoir violé l’article 1134 C.Civ., aux termes duquel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, alors que ni l’acceptation par la bailleresse, avant la date de renouvellement du bail, du calcul opéré par les locataires et du paiement de loyers indexés sur la base du loyer minoré correspondant au seul loyer exigible avant renouvellement ni le silence gardé postérieurement au terme de cette période, ne manifestaient de manière non équivoque sa volonté de renoncer à exiger le loyer prévu au bail à compter de ce renouvellement.
Ainsi, pour la cour de cassation, l’acceptation sans protestation d’un loyer pendant neuf années n’interdit pas au bailleur, après que les locataires ont quitté les lieux, de réclamer l’indexation.
Cependant, la renonciation de la bailleresse à réclamer l’indexation paraissait avoir un caractère certain, était postérieure à la naissance du droit de réclamer, et semblait faite en connaissance de cause, ce qui aurait dû conduire la cour de cassation à rejeter le pourvoi.

Cass. 3ème civ, 22 janvier 2014, n° N 12-29.856 – FS-P+B – Cousin /Chambonnaud