Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

L'acquéreur d'un immeuble loué ne peut demander le règlement d'un nouveau dépôt de garantie

Publié le 26/03/2014 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
L’acquéreur d’un immeuble loué se trouvant substitué au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires, ne peut disposer de plus de droits que son vendeur, et dès lors, n’est pas fondé à réclamer au locataire le règlement d’un nouveau dépôt de garantie.

Une commune acquiert d’une SCI un ensemble immobilier donné à bail à une association, sans que l’acte de vente ne règle le sort du dépôt de garantie versé par la locataire ! La SCI se trouvant en état de liquidation judiciaire, la commune ne peut espérer recouvrer le dépôt de garantie, et elle assigne l’association pour obtenir paiement d’un nouveau dépôt de garantie.

La cour d’appel considère que la commune, qui s’était trouvée substituée au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires, ne pouvait disposer de plus de droits que son vendeur, et la cour de cassation l’approuve d’en avoir déduit que la commune n’était pas fondée à réclamer à la locataire le règlement d’un nouveau dépôt de garantie.

Cette situation est inhabituelle, d’abord parce que le sort du dépôt de garantie est habituellement réglé par l’acte de vente, ensuite parce qu’il est rare que le bailleur ne soit pas in bonis.

Ceci étant, la solution adoptée par la cour de cassation est justifiée, la locataire ayant payé le dépôt de garantie, ne pouvait se voir réclamer un deuxième paiement ; l’acquéreur de l’immeuble venant aux droits de son vendeur, il lui appartenait de se préoccuper auprès de celui-ci du sort du dépôt de garantie.

Il restera à régler la question de la restitution du dépôt de garantie en fin de bail, l’association locataire ne  pouvant en demander le paiement à la commune puisque le dépôt de garantie est une dette personnelle dont le remboursement incombe à celui qui l’a reçu. Il en résulte que ni l’acquéreur de l’immeuble ni son mandataire ne sauraient être tenus de rembourser le dépôt de garantie versé par un locataire au précédent propriétaire (Cass. 3ème civ. 30 janv. 1979 – Bull. civ. III, n°27).

Il n’en est autrement qu’en matière de bail d’habitation, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 disposant qu’en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des biens loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur.

Cass. 3ème civ. 26 mars 2014 – FS-P+B – n°13-10.698