Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Obligation de délivrer un logement décent

Publié le 04/06/2014 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

Les locataires d’un logement loué en 2000 se plaignent de divers troubles de jouissance auprès du bailleur, qui fait intervenir des entreprises spécialisées en dératisation en 2002 et 2003, en plomberie en 2003, en peinture en 2003 et 2004, et en électricité en 2008. Puis, par arrêté du 28 août 2009, le préfet décide du traitement d’urgence de la situation d’insalubrité du logement eu égard à la présence de peintures dégradées au plomb accessibles et à la prolifération importante de rongeurs. Le logement est déclaré insalubre par arrêté du 30 novembre 2009, relevant la présence de peintures dégradées contenant du plomb, la présence de rats, l’absence d’éclairage naturel suffisant, l’absence d’aération suffisante de certaines pièces et une installation électrique vétuste.

Les locataires assignent le bailleur en paiement de dommages-intérêts pour les préjudices de jouissance, matériels et moraux subis depuis avril 2002.

La cour d’appel alloue une certaine somme aux locataires au titre de leur préjudice de jouissance, retenant que le bailleur ayant fait intervenir des entreprises spécialisées, a toujours répondu aux demandes des locataires, que les difficultés relevées par les arrêtés préfectoraux ne lui ont été signalés qu’en 2009, que la sur-occupation du logement a contribué à en accentuer la dégradation, que les autres logements du même immeuble n’attirent pas les rats, que la présence de rongeurs n’est ainsi pas seulement imputable au bailleur, qu’il ne peut lui être reproché de ne pas être intervenue plus tôt et que le préjudice de jouissance ne doit être indemnisé qu’à compter du 1er janvier 2009 jusqu’au 1er septembre 2009, date de la résiliation du bail.

L’arrêt est cassé par la cour de cassation au motif que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’étant pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur, la cour d’appel, qui a constaté que le bailleur n’avait pas délivré un logement décent aux locataires, a violé les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en effet que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. Cette obligation d’ordre public oblige le bailleur, qui ne peut y échapper. C’est ainsi que les parties ne peuvent convenir de louer un logement en l’état, bien qu’il ne soit pas décent, en contrepartie d’un loyer réduit ou très faible (Cass. 3ème civ. 15 déc. 2004 – L. et C. 2005 n°29). Dès lors, l’obligation de louer un logement décent n’est pas subordonnée à une demande du locataire : il appartient au bailleur de la remplir spontanément.

Cass. 3ème civ. 4 juin 2014 – FS-P+B - n° D 13-12.314