Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Loi ALUR : dispositions transitoires (congés soumis aux dispositions antérieures à la loi nouvelle)

Publié le 11/07/2014 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Ainsi qu’il était prévisible, les dispositions transitoires de la loi ALUR nourrissent le contentieux. C’est ainsi que le tribunal d’instance de Vanves (92) a rendu un jugement très motivé dans les termes suivants :

«En application  de l’article 14 alinéa 1 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. L’alinéa 2 du même article prévoit que par exception, certaines dispositions de la loi nouvelle sont d’application immédiate.

Ne figurent pas parmi ces exceptions les dispositions relatives aux congés donnés par le bailleur.

Dès lors, ces congés demeurent soumis aux dispositions antérieures à la loi nouvelle.

Le bail conclu entre les époux B et les époux T le 29 juillet 2010 est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

En application des textes précités, la nouvelle loi du 24 mars 2014 n’est pas applicable au congé donné par les époux B le 30 janvier 2013.

Ce congé est soumis aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi.

Il résulte de ce texte, dans sa rédaction applicable au présent litige, que le congé aux fins de reprise constitue un motif péremptoire qu’il suffit au bailleur d’énoncer sans qu’il lui soit nécessaire de fournir de plus amples justifications, tel que la preuve d’un besoin de relogement.

Ainsi, il n’est pas du pouvoir du tribunal d’effectuer un contrôle a priori de la motivation du congé qui reviendrait à apprécier son opportunité mais uniquement de contrôler qu’il n’a pas été délivré en fraude les droits du locataire.

Il appartient alors au locataire de démontrer l’intention frauduleuse du bailleur dès la délivrance du congé.

Monsieur et Madame T ne démontrent pas le caractère frauduleux du congé qui leur a été délivré.

Ce congé mentionne le bénéficiaire de la reprise, à savoir le fils des bailleurs, lequel est âgé de 23 ans et demeure au domicile de ses parents, selon les informations mentionnées dans le congé.
En l’absence de preuve du caractère erroné de ces informations ou d’une fraude aux droits des locataires, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du congé. »

L’article 15 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement loué, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, alors qu’auparavant, il lui suffisait d’indiquer le motif du congé, sans avoir à le justifier. Le contrôle se faisait a posteriori. D’où l’importance du point de savoir si les dispositions nouvelle s’appliquent ou non aux baux en cours.

Ce jugement statue clairement dans le sens de la non-application des dispositions nouvelles de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 aux baux en cours, conformément à l’article 14 de la loi ALUR. (cf Loi ALUR – ce qui change en pratique – ouvrage collectif paru aux editions législatives p26)

TI Vanves – 11 juillet 2014 – B C/ T