Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Exclusion des logements de fonction

Publié le 23/09/2014 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Dès lors qu’est constatée l’existence d’un accord entre les parties sur une mise à disposition d’un logement moyennant le règlement d’un certain prix, les occupants sont titulaires d’un bail d’habitation principale sur leur logement, soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Le logement en litige était un logement de fonction, le salarié étant gardien d’une agence bancaire. A la suite de la vente de l’immeuble, le gardien est resté dans les lieux, et le nouveau propriétaire a tenté d’obtenir son expulsion ; cette tentative a échoué, la cour d’appel considérant que depuis au moins la date de l’achat par le nouveau propriétaire, les occupants sont titulaires d’un bail d’habitation principale sur leur logement, soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

La cour de cassation rejette le pourvoi formé par le bailleur, approuvant la cour d’appel d’avoir retenu qu’à la date de son acquisition, le logement ne présentait plus de longue date la nature d’un logement de fonction, le contrat de travail de l’occupant ayant cessé depuis plus de dix ans, que l’acte de vente mentionnait une location au profit des occupants moyennant le règlement d’un loyer annuel de 4 909 francs au 1er septembre 2005  et que la société nouvellement propriétaire, qui ne contestait pas avoir encaissé depuis son acquisition des versements au titre de l’occupation des lieux, avait délivré quittance pour le loyer du 1er au 30 juin 2010 ; ainsi, la cour d’appel avait pu en déduire l’existence d’un accord entre les parties sur une mise à disposition du logement moyennant le règlement d’un certain prix et rejeter, par suite, la demande d’expulsion formée par le bailleur.

En l’espèce, le bailleur a attendu 4 ans pour faire  délivrer une sommation de quitter les lieux à l’occupant, non sans avoir encaissé les loyers pendant toute cette période. C’est donc fort logiquement que la cour d’appel, approuvée par la cour de cassation, a retenu qu’un bail s’était formé entre les parties, postérieurement à la cessation du contrat de travail de l’occupant.

Cet arrêt ne remet pas en cause le principe selon lequel un logement de fonction n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. La leçon à en tirer est qu’il ne faut pas laisser perdurer l’occupation du logement de fonction après l’expiration du contrat de travail, à défaut de quoi la novation en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 peut être retenue.

Cass. 3ème civ. 23 septembre 2014 – n° C 13-14.958 – F-D