Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Définition des loyers de référence

Publié le 17/12/2014 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Aucune disposition de la constitution ne permet au pouvoir réglementaire de procéder à une mise en œuvre de la loi à titre expérimental lorsque la loi ne l’a pas elle-même prévu.

Dès lors que les références de la bailleresse sont représentatives des loyers habituellement pratiqués dans le voisinage immédiat, il n’importe pas qu’elles concernent des appartements lui appartenant.

Même si la loi ALUR du 24 mars 2014 a profondément modifié les règles de fixation des loyers, singulièrement en zone tendue, ces dispositions ne sont toujours pas en vigueur, faute de parution des décrets et arrêtés d’application.

Cependant l’article 17-2 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 maintient le mécanisme antérieur de réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué dans les zones non tendues, en se basant sur l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage ;

L’arrêt commenté, rendu évidemment sous l’empire de l’ancien article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, conserve donc un intérêt.

Le propriétaire d’un appartement à usage mixte professionnel et d’habitation donné à bail à M. et Mme X., a délivré aux locataires, sur le fondement de l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, une offre de renouvellement de leur bail assortie d’un loyer réévalué, puis les a assigné en fixation du nouveau loyer.

Afin d’apprécier le montant de l’augmentation d’un loyer manifestement sous-évalué,  l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’il sera fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions de l’article 19 de la même loi.

Ainsi, les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Le bailleur doit fournir au minimum six références de loyers, dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Le locataire reprochait au bailleur d’avoir utilisé des références issues de ses propriétés, références ne pouvant pas  conduire à la détermination d’un loyer objectivement fixé.

Cet argument n’est pas retenu par la Cour de cassation, pour laquelle il n’importe pas que les références de la bailleresse concernent des appartements lui appartenant, dès lors qu’elles sont représentatives des loyers habituellement pratiqués dans le voisinage immédiat.

Dès 1990, la cour d’appel de Paris considérait à l’égard de ce procédé qu’il importait peu que les références produites par le bailleur concernent des appartements dont il est propriétaire, à partir du moment où ces références sont afférentes à des baux librement acceptés par le preneur et ne faisant pas l’objet d’instances contentieuses remettant en cause le loyer prévu au bail, CA Paris, 6ème ch. A, 1 er oct. 1990 : D. 1990, inf. rap. p. 232. Dans le même sens, CA Nîmes, 29 mai 1997 : Loyers et copr. févr. 1998, comm. 37).

La Cour de cassation, par cet arrêt, valide la possibilité pour le bailleur de produire des références de loyers issus de son parc immobilier.

C’est le juge qui doit apprécier la pertinence des références fournies, et si la cour de cassation avait déjà jugé qu’il n’est pas tenu de fonder sa décision uniquement sur les loyers pratiqués par le bailleur dans le même immeuble (Cass. Civ. 1er juillet 1998 – Administrer mars 1999 p34, obs. Vincent Canu), elle juge aujourd’hui qu’il peut le faire.

Cass. 3ème civ. 17 décembre 2014 – n° X 13-24.360 – FS – P+B