Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Seconde offre du congé pour vendre (nullité invoqué par le bailleur)

Publié le 15/01/2015 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Seul le bailleur peut se prévaloir de la nullité de l’acceptation de l’offre de vente qu’édicte l’article 15, II, alinéa 5, de la loi du 6 juillet 1989.

Une promesse synallagmatique de vente d’immeuble est consentie aux consorts A,  à un prix plus avantageux que celui notifié dans le congé pour vendre, préalablement délivré à Mme N, alors locataire des lieux ;

Par application des dispositions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le notaire notifie à Mme N une nouvelle offre de vente que celle-ci accepte, le 31 juillet 2009, en annonçant son intention de recourir à un prêt ; le 3 décembre suivant, alors que le délai de réalisation de la vente prescrit par l’article 15, II, alinéa 5, de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 était expiré, le notaire a instrumenté la vente au profit de Mme N qui a revendu l'immeuble immédiatement ; invoquant une fraude à leurs droits, les consorts A assignent le notaire en dommages-intérêts ;

La cour d’appel rejette leur demande, d’où le pourvoi en cassation qui soutenait que le notaire est tenu de refuser d’instrumenter lorsqu'il est requis de recevoir un acte illicite, que le locataire qui accepte l’offre de vente du bailleur dispose d’un délai de quatre mois pour régulariser la vente faute de quoi son acceptation est nulle de plein droit et qu'en l'espèce, les juges du fond ont constaté que Mme N avait, le 31 juillet 2009, adressé au vendeur une lettre recommandée avec demande d’avis de réception l’informant de son acceptation de l’offre de vente qui lui avait été notifiée, ce qui faisait courir un délai de quatre mois pour régulariser la vente, soit jusqu’au 30 novembre 2009; or l’acte authentique de vente a été reçu par le notaire le 3 décembre suivant.

Le pourvoi est rejeté, la cour de cassation décidant que seul le bailleur pouvant se prévaloir de la nullité de l’acceptation de l’offre de vente qu’édicte l’article 15, II, alinéa 5, de la loi du 6 juillet 1989, la cour d’appel en a exactement déduit que le notaire n’avait, en instrumentant l’acte de vente requis par le bailleur après l’expiration du délai que sanctionne cette nullité relative, manqué à aucune de ses obligations professionnelles envers les consorts A, évincés de la vente par l’exercice du droit de préemption du locataire.

L’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 institue en effet un droit de préemption subsidiaire au profit du locataire dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur ; mais ce droit est destiné à permettre au locataire de ne pas être privé de logement du fait de la vente à un tiers. Or, en l’espèce, la locataire a revendu le logement immédiatement après avoir exercé son droit de préemption. Les acquéreurs évincés en ont légitimement conçu quelque dépit, d’où leur action fondée en droit sur le fait que la vente était intervenue plus de quatre mois après l’exercice du droit de préemption par la locataire, alors que l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si, à l’expiration du délai de quatre mois, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Cependant, pour la cour de cassation, l’acquéreur évincé ne peut se prévaloir de cette nullité que seul le bailleur peut invoquer, puisqu’il s’agit d’une nullité relative.

Cass. 3ème civ. 15 janvier 2015 – n° S 14-11.019 - FS-P+B