Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Bail professionnel : cessation prématurée du bail

Publié le 17/03/2015 01:00 - Catégorie(s) : Droit des baux, Baux professionnels
L’engagement par lequel les actionnaires d’une société preneuse à bail professionnel s’engagent à indemniser les associés de la société bailleresse des conséquences préjudiciables d’une résiliation anticipée du bail par la société preneuse, est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986.

Les associés d’une société d’expertise comptable cèdent leur société, les cessionnaires s’engageant à accepter le renouvellement du bail pour 6 ans, dans les conditions fixées audit bail professionnel, sauf en ce qui concerne l’application de la clause de résiliation en cours de bail, de telle sorte que le renouvellement du bail aille jusqu’à son terme ; Cependant, le bail reconduit est résilié au bout de 3 ans suivant congé régulièrement délivré par la société preneuse. Les cédants assignent alors les cessionnaires, notamment pour obtenir l’indemnisation du préjudice subi du fait de la cessation prématurée du bail.

Mais la cour d’appel considère que la clause relative à la poursuite du bail est nulle en ce qu’elle est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, et rejette la demande des cédants.

Ceux-ci forment un pourvoi qui est rejeté, la cour de cassation approuvant la cour d’appel d’avoir retenu que la clause litigieuse avait pour but de dissuader les cessionnaires d’user de la faculté légale de résiliation du bail, sous peine de les rendre personnellement redevables de l’indemnisation du manque à gagner subi par les associés de la bailleresse, du fait de la perte du locataire ; c’est donc à bon droit que la cour d’appel en a déduit que cet engagement était contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, en ce qu’il avait pour objet de priver la société locataire de la faculté de notifier à tout moment au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

On sait qu’il existe un mini-statut du bail professionnel, mini, car il ne comporte que quelques règles, dont la durée minimale du bail, qui est de 6 ans, et la faculté de résiliation du preneur qui peut être faite à tout moment, moyennant un délai de préavis de 6 mois. L’efficacité de ces quelques règles est assurée dans la mesure où elles sont d’ordre public.

La cour de cassation avait déjà eu l’occasion de rappeler que l’on ne pouvait déroger à la faculté de résiliation à tout moment du preneur à bail professionnel, par exemple en lui imposant de donner congé à une date déterminée (Cass. 3ème civ. 2 fév. 2000 – L. et C. mai 2000 n°106). Elle maintient sa jurisprudence, et c’est heureux, car si les quelques rares règles applicables au bail professionnel pouvaient être ainsi contournées, il serait plus simple de soumettre les locations consenties aux professionnels libéraux aux seules règles du code civil.

Cass. Ch. Com. 17 mars 2015 – n°J 14-12.185 – F-D