Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Le décret définissant les modalités d’application du dispositif d’encadrement des loyers est paru

Publié le 10/06/2015 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Il s’agit du décret pris en application de l’article 17 de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui encadre le loyer lors de la conclusion et du renouvellement du bail, dans les zones tendues, c’est-à-dire celles ou se manifeste un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

Ce décret n°2015-650 du 10 juin 2015 comporte 5 sections :

Section 1 : champ d’application

Il s’agit des communes se trouvant dans les zones tendues, c’est-à-dire les zones d’urbanisation  continue de plus de 50 000 habitants où il existe un  déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, telles qu’elles sont mentionnées au I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.
L’article 1 du décret précise que ces communes sont celles qui figurent sur la liste annexée au décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants.
L’examen de cette liste révèle que de très nombreuses agglomérations sont concernées.

Section 2 : détermination des loyers de référence

Le loyer de référence est le loyer fixé chaque année par le préfet, exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.
L’article 2 du décret prévoit que les catégories de logement sont déterminées en fonction au moins des caractéristiques du logement relatives au type de location, meublée ou non meublée, au nombre de pièces principales au sens de l’article R111-1-1 CCH et à l’époque de construction.
L’art. R111-1-1 CCH dispose qu’un logement ou habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.
Les secteurs géographiques doivent délimiter des zones homogènes en termes de niveau de loyer constatés sur le marché locatif.

Section 3 : dispositions relatives au complément de loyer

Le complément de loyer institué par l’article 17 II B de la loi du 6 juillet 1989 peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation et de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le décret précise que ces caractéristiques doivent réunir les conditions suivantes :

* Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;

* Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique

* Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur,

prévues  par les  articles  23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Section 4 : modalités d’application de la réévaluation et de la diminution de loyer

Cette section modifie le décret n°90-780 du 31 août 1990, qui avait été pris en application de l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article a été abrogé par la loi ALUR, mais son contenu a été reproduit à l’identique dans l’article 17-2 nouveau de la loi du 6 juillet 1989, à l’exception de la disposition obligeant le bailleur à choisir des références devant comporter, au moins pour les deux tiers, des références pour lesquelles il n’y pas eu de changement de locataire depuis 3 ans.

Le décret pris en application de cet article conserve donc tout son intérêt.

Les modifications qui y sont apportées sont les suivantes :

-La référence à l’article 19 est remplacée par la référence à l’article 17-2 ;

-Les références de loyer fournies par le bailleur doivent mentionner un certain nombre de caractéristiques propres à l’immeuble et au logement ; le texte nouveau précise que ces références doivent mentionner au moins ces caractéristiques.

-L’une des caractéristiques était la qualité de l’immeuble ; le texte nouveau remplace la qualité par le type d’habitat, individuel ou collectif.

-Une caractéristique est ajoutée : il s’agit de l’année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

Enfin, un article 1-1 est ajouté au décret ; il prévoit que lorsque la détermination du montant d’un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat. Elles doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de 3 ans. Il s’agit d’une disposition plus souple que celle qui était prévue par l’article 19 ancien de la loi du 6 juillet 1989,

Section 5 : dispositions diverses et finales

L’art. R366-5 CCH, relatif à l’ANIL et aux ADIL, comporte une annexe fixant les règles applicables à ces associations, et cette annexe est modifiée par le décret qui permet dorénavant de faire adhérer des personnalités qualifiées dans le domaine du logement ou de la statistique.

Il faut maintenant attendre les arrêtés préfectoraux qui fixeront les loyers de référence, en principe avant le 1er août prochain, dans la région parisienne, un peu plus tard à Lille, ou l’observatoire des loyers agréé en mars 2015, doit à présent collecter les données nécessaires à la définition des différentes catégories de logement.