Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Convention d'occupation précaire - circonstances indépendantes de la seule volonté des parties

Publié le 23/06/2015 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Une convention d'occupation précaire doit être justifiée par des motifs propres à caractériser les circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Par convention du 14 février 1958, la SNCF a mis à la disposition d’un de ses employés, une maison de garde-barrières à titre d'accessoire à son contrat de travail ;

Cette mise à disposition a été renouvelée par une convention du 28 avril 1981 pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, l'acte stipulant que l'immeuble faisant partie du domaine public, la législation de droit commun relative aux baux d'habitation n'était pas applicable ;

L’occupant est décédé le 19 janvier 1993 et sa veuve est demeurée dans les lieux ; puis, la maison ayant été déclassée du domaine public le 15 octobre 2010, l'établissement public Réseau ferré de France, venant aux droits de la SNCF, l'a vendue le 12 février 2011 à M. Y... qui, par lettre du 26 avril 2011, a donné congé à l’occupante;

L’occupante ayant contesté le congé, M. Y... l'a assignée afin de faire déclarer ce congé valable ;

Pour accueillir cette demande, la cour d’appel retient que l'acte de vente du 12 février 2011 rappelle expressément l'existence de la convention d'occupation précaire du 28 avril 1981 et le montant de la redevance mensuelle de 158,63 euros ;

Elle considère qu'il n'y a donc pas eu, contrairement à ce que prétend l’occupante, novation du contrat antérieur, lequel contient des clauses exorbitantes du droit commun en raison de la spécificité des lieux et de la modicité de la redevance mensuelle, ce dernier critère étant précisément une des caractéristiques de la convention d'occupation précaire ;

M. Y... ayant respecté les termes de la convention signée avec la SNCF, pouvait dès lors parfaitement, sans avoir à se conformer aux exigences de la loi du 6 juillet 1989, donner congé le 26 avril 2011 pour le 30 avril 2012 ;

Sur pourvoi de l’occupante, l’arrêt est cassé, la cour de cassation considérant qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser les circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties justifiant le recours à une convention d'occupation précaire postérieurement à la vente à M. Y... de la maison donnée à bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

En effet, la validité d’une convention d’occupation précaire ne peut être admise que lorsqu’il existe des circonstances objectives, indépendantes de la seule volonté des parties, qui excluent la conclusion d’un bail (Cass. 3ème civ. 31 janvier 2012 – L. et C. 2012 – n°131)

En l’espèce, aucune circonstance objective, et indépendante de la volonté des parties ne pouvait être invoquée pour justifier que cette convention d’occupation précaire avait toujours vocation à s’appliquer après le 15 octobre 2010, date à laquelle la maison a été transférée au domaine privé de Réseau ferré de France, de sorte que l’arrêt doit être approuvé.

Loi du 6 juillet 1989 – art.2 – convention d’occupation précaire – circonstances particulières (Cass. 3ème civ. 23 juin 2015 – F-D – n°14-12.007)