Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Baux d’habitation : les contrats types sont définis

Publié le 24/06/2015 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Les articles 3 (relatif à la location  nue), 8-1 (relatif à la colocation) et 25-7 (relatif à la location meublée) de la loi du 6 juillet 1989, telle qu’elle a été modifiée par la loi ALUR du 24 mars, prévoient que le contrat de bail respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le gouvernement a opté pour un décret unique, qui définit le contrat-type dès lors qu’il s’agit de la résidence principale meublée ou nue du locataire, ou du colocataire dans le cas d’un contrat unique avec tous les colocataires.

La publication de ce décret était envisagée au mois d’octobre dernier, selon l’échéancier de parution des décrets publié par le ministère, et finalement c’est au JO du 31 mai 2015 que nous découvrons le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats-types de location de logement à usage de résidence principale, et l’arrêté du même jour, relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale.

10 pages pour le décret, 12 pour l’arrêté, on ne peut pas dire que ces 22 pages de réglementation supplémentaires vont dans le sens de la simplification des normes que le gouvernement appelle de ses vœux tout en contribuant à les rendre de plus en plus nombreuses et tatillonnes ; nous avions d’ailleurs qualifié la loi ALUR de pointilleuse en ce qu’elle prétend tout réglementer dans ses moindres détails (administrer – juin 2014 – p7). Le décret et l’arrêté commentés sont dans cette même ligne.

Le décret comprend 4 articles, qui tiennent sur une page, et 2 annexes, d’un peu plus de 4 pages chacune, portant l’une sur le contrat type de location ou de colocation de logement nu, l’autre l’une sur le contrat type de location ou de colocation de logement meublé.

L’arrêté comporte 3 articles très courts, et une annexe très longue (11 pages).

Le champ d’application du décret et de l’arrêté est fixé par l’article 1 du décret, qui prévoit qu’ils s’appliquent aux locations soumises au titre 1er de la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, à l’exception des locations de logement sociaux et des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

La date d’entrée en vigueur : elle est fixée, tant par le décret que par l’arrêté au 1er août 2015.

Les annexes au décret ne constituent pas des formulaires mais des guides contenant uniquement les clauses essentielles du contrat dont la législation et la réglementation en vigueur au jour de sa publication imposent la mention par les parties dans le contrat.

Une annexe est consacrée au contrat type de location ou de colocation de logement nu, et l’autre au contrat type de location ou de colocation de logement meublé.

Les deux annexes sont conçues de la même manière et précisent que le bail-type doit contenir les éléments relatifs à la désignation des parties, à l’objet du contrat, à sa date de prise d’effet et à sa durée, à ses conditions financières, aux travaux, aux garanties, à la clause résolutoire, le cas échéant aux honoraires de location, et aux documents annexes.

L’objet du contrat consiste à préciser la consistance du logement, la destination des locaux, et, le cas échéant, la désignation des locaux accessoires, ainsi que des locaux à usage commun et les équipements d’accès aux technologies de l’information.

La date de prise d’effet et la durée du bail doivent évidemment être précisées.

Les conditions financières ont trait au loyer, aux charges récupérables, aux modalités de paiement et le cas échéant, à la contribution pour le partage des économies de charges, à la souscription d’une assurance par le bailleur pour le compte des colocataires, et, exclusivement lors d’un renouvellement, aux modalités de réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué.

Les documents annexés au bail sont ceux qui sont énumérés aux articles 3 et suivants de la loi, à savoir en extrait du règlement de copropriété, le dossier de diagnostic technique, l’état des lieux, etc…

L’arrêté du 29 mai 2015 est relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale.
Son entrée en vigueur est également fixée au 1er août 2015.

Cette notice rappelle les principaux droits et obligations des parties ainsi que certaines des voies de conciliation et de recours possibles pour régler leurs litiges.

Il s’agit d’un rappel, présenté sous forme pédagogique, de l’ensemble des règles applicables au bail d’habitation, dans tous ses aspects, à savoir l’établissement du bail, les droits et obligations des parties, la fin du bail et la sortie du logement, le règlement des litiges locatifs, et enfin les contacts utiles.

L’établissement du bail traite de la forme et du contenu de celui-ci, de sa durée, des conditions financières de la location (loyer et charges locatives), des garanties (dépôt de garantie, garantie autonome, cautionnement) et de l’état des lieux.

Les droits et obligations des parties décrivent les obligations générales du bailleur (délivrance d’un logement décent, entretien du logement) et du locataire (paiement du loyer, travaux, assurance)

La fin du bail et la sortie du logement traite du congé délivré par le bailleur ou par le locataire (motifs, forme, délais), de l’état des lieux de sortie et de la restitution du dépôt de garantie.

Le règlement des litiges locatifs rappelle les règles de prescription, les possibilités de règlement amiable et de conciliation, les actions en justice (clause résolutoire, résiliation judiciaire, pouvoirs du juge), la prévention des expulsions (FSL, CCAPEX), et la procédure d’expulsion, sans que le recours à un avocat ne soit d’ailleurs mentionné comme une possibilité ouverte aux parties.

Enfin, suit une liste de contacts utiles.

Ces textes nouveaux ne sont pas critiquables en eux-mêmes, à ceci près qu’ils n’ajoutent rien à la loi si ce n’est des normes et obligations supplémentaires, dans un secteur du droit déjà complètement normé.