Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Après la loi ALUR, La loi Macron : quels changements ?

Publié le 07/08/2015 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
La loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, n°2015-990, publiée au JO du 7 août, comprend un article 82 qui modifie à nouveau, moins d’un an après la loi ALUR, la loi du 6 juillet 1989, sur un certain nombre de points :

Le bail

L’art.3-8°de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait que le bail devait préciser le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail.

La loi nouvelle remplace les mots acquitté par le par les mots appliqué au précédent locataire, de sorte qu’il importe peu que le loyer ait été payé ou non.

L’état des lieux (art.3-2)

La loi Alur avait prévu que le locataire peut demander au bailleur de compléter l’état des lieux dans un délai de 10 jours à compter de son établissement. La loi nouvelle précise qu’il s’agit de l’état des lieux d’entrée.

La colocation (art.8-1)

La loi nouvelle précise que la location à des époux ou à des partenaires pacsés n’est pas régie par cet article qui fixe les règles applicables à la colocation ; l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 devient : « La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat »

Par ailleurs, la rédaction des 2 paragraphes relatifs à la solidarité des colocataires (VI), est modifiée ;

La solidarité d’un des colocataires et de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. Ce principe n’est pas modifié mais le texte ancien prévoyait qu’à défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteignait au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Le nouveau texte dispose que non seulement prend fin la solidarité du colocataire sortant mais aussi celle de la personne qui s’est porté caution pour lui de sorte que le nouveau texte est ainsi rédigé : A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

Immeubles de 5 logements ou plus (art.11-2)

Cet article est dorénavant ainsi rédigé : Lorsqu’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de cinq logements ou plus, situé dans une des zones mentionnées au I de l’article 17, est mis en copropriété :

  • « 1° Les baux en cours dont le terme intervient moins de trois ans après la date de mise en copropriété sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans ; 
  • « 2° Les autres baux en cours sont prorogés d’une durée permettant au locataire d’occuper le logement pendant une durée de six ans à compter de la mise en copropriété. » ; 

L’ancienne rédaction était la suivante : « Lorsqu'un immeuble indivis ayant cinq locaux d'habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d'une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l'immeuble est situé dans une des zones mentionnées au I de l'article 17. »

Est ainsi supprimée la référence à un immeuble indivis, qui n’était pas justifiée, ainsi que la situation de l’immeuble en zone tendue.

Les immeubles concernés étaient ceux comportant 5 locaux d’habitation au moins ; dorénavant, sont également concernés les locaux mixtes.
Par ailleurs, la prorogation des baux en cours est différenciée selon que leur terme intervient plus ou moins de trois ans après la date de mise en copropriété : si le bail expire moins de trois ans après cette date, il est prorogé d’une durée de trois ans ; s’il expire plus de trois ans après cette date, il est prorogé d’une durée permettant au locataire d’occuper le logement pendant six ans après la mise en copropriété.

Le congé pour vente (art.15)

La dernière phrase du premier alinéa du I de l’article 15 était ainsi rédigée : En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans. 

Ainsi, l’acheteur d’un logement occupé ne pouvait délivrer un congé pour vente pour le terme du bail en cours ; il devait attendre la fin du renouvellement de ce bail ; en réalité, il s’agissait d’une maladresse de rédaction, le législateur visant la tacite reconduction du bail et non pas le renouvellement : la tacite reconduction du bail vise l’hypothèse dans laquelle le preneur reste dans les lieux sans qu’une offre de renouvellement lui soit adressée, alors que le renouvellement du bail vise l’hypothèse dans laquelle une offre de renouvellement est adressée au locataire.

Dans le cas d’un congé pour reprise, il pouvait être délivré au locataire par l’acheteur du logement occupé pour la fin du bail en cours si l’achat intervenait plus de 2 ans avant le terme du bail, et après un délai de 2 ans dans le cas contraire, c’est-à-dire si l’achat intervenait moins de 2 ans avant le terme du bail, ceci pour permettre au locataire de rester dans les lieux pendant 2 ans après la date de l’achat.
Cette phrase est remplacée par les quatre alinéas suivants :

« En cas d’acquisition d’un bien occupé :

« – lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours 

Dans cette hypothèse, le locataire ne bénéficie pas d’une protection accrue.

« – lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

Dans ce cas, le locataire bénéficie d’une prorogation obligatoire de son bail de trois ans ou six ans selon que le bailleur est une personne physique ou morale.

« – lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition. » ;

Dans ce cas, le locataire bénéficie d’une prorogation obligatoire de son bail d’une durée de deux ans.
Ces dispositions sont applicables depuis le 7 août 2015.

Le III du même article 15 est ainsi modifié :

a) Le premier alinéa relatif à la protection du locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté prévoyait qu’en cas de congé, un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert à proximité.

Il est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. » ;

Par ailleurs, le dernier alinéa de l’art.15 III devient :

« L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat. » 

Il en résulte que le locataire, quel que soit son âge, est protégé s’il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond, sous réserve que les ressources cumulées de l’ensemble des personnes vivant au foyer soient inférieures au plafond de ressources déterminé par l’arrêté ministériel mentionné au premier alinéa. 

Il est précisé par la loi nouvelle que l’âge de la personne à charge est apprécié à la date d’échéance du contrat. 

Ainsi, dorénavant, si le locataire a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, vivant dans le logement, le bailleur qui délivre congé devra lui offrir un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, situé à proximité, sauf si le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est supérieur au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés. 

La « personne à charge » a été introduite dans le droit du logement par la loi ALUR, et nous avions souligné à l’époque qu’il s’agissait d’un concept juridiquement flou, cette personne à charge n’étant pas locataire mais occupante.   

Les questions qui se posent à propos de cette personne à charge sont diverses et aujourd’hui sans réponse :

  • Peut-on demander à la personne à charge de payer le loyer ?
  • Doit-on lui délivrer congé en même temps qu’au locataire ?
  • Le locataire doit-il informer le bailleur de l’arrivée dans le logement d’une personne à charge pendant le cours du bail ?

Le contentieux portant sur ces questions risque d’être fourni !

La clause de résiliation de plein droit (art 24)

Les formalités organisées par les paragraphes II et III de l’article 24 sont également applicables en cas de demandes additionnelles formées par le bailleur devant le juge ; ainsi, l’article 24 devient : « Ils (les paragraphes II et III) sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

Logements meublés résidence principale

On observe une accentuation de la tendance initiée il y déjà de nombreuses années, amplifiée par la loi ALUR, consistant à aligner le régime des locations meublées sur celui des locations nues. (phrase à mettre entre 2 colonnes)

- l’article 3, relatif au contenu du bail, est applicable aux logements meublés (art.25-3), de sorte qu’est validé le choix du ministère du logement d’un seul contrat-type commun aux locations nues et aux locations meublées.  

- le congé peut être remis en main propre contre récépissé ou émargement (art.25-8), cette possibilité n’étant auparavant ouverte que dans le cas de logements loués nus.   

- le locataire est protégé s’il a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité (art.25-8). Il s’agit d’une mesure identique à celle relevée ci-dessus, applicable en cas de location nue.  

-pour l’application de l’article 17-2, la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs (art.25-9). Il s’agit d’aligner le mécanisme sur celui applicable aux logements nus qui prévoit dans ce cas un étalement de la hausse sur 6 ans, mais en réduisant cette durée à 3 ans.
 

Dispositions transitoires

La loi reprend le principe affirmé par l’article 14 de la loi ALUR : jusqu'à leur renouvellement ou leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l'article 2 et au premier alinéa de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 en cours à la date de publication de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

Toutefois sont applicables aux baux en cours:

  • Les articles 11-2 relatif aux ventes par lots, 15 relatif au congé, 22 relatif au dépôt de garantie, 24 relatif à la clause résolutoire et 25-8 relatif au congé du bail meublé, de la loi du 6 juillet 1989
  • L’article 7-1 de la même loi, relatif à la prescription, dans les conditions fixées à l’article 2222 du code civil ;
  • Les articles 1724, 1751 et 1751-1 du même code ;

Ainsi, depuis la promulgation de la loi Macron, sont applicables aux baux en cours l’ensemble des dispositions nouvelles relatives aux congés, issues de la loi ALUR, à savoir notamment la possibilité de remettre le congé en mains propres, la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, les sanctions pénales en cas de fraude, les restrictions à la possibilité de donner congé en cas de vente d’un logement occupé, et la protection des personnes à charge.

A compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont régis par l'ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l'exception de ses articles 3, 17 et 17-2, qui ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux et aux baux faisant l'objet d'un renouvellement.

A compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats mentionnés au premier alinéa de l'article 25-3 de la même loi sont régis par l'ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l'exception de l'article 3, du premier alinéa de l'article 22, de l'article 25-6 et du I de l'article 25-9, qui ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux et aux baux faisant l'objet d'un renouvellement.

Cette loi ne bouleverse pas la loi du 6 juillet 1989 mais elle aligne encore un peu plus le régime des locations meublées sur celui des locations nues, et accentue l’aspect protecteur du locataire tout en corrigeant un certain nombre d’erreurs de la loi ALUR, notamment celles relatives aux dispositions transitoires qui sont modifiées dans le sens souhaité par la plus grande partie de la doctrine, qui les avait vivement critiquées.
Les dispositions nouvelles relatives à la restitution du dépôt de garantie, au congé et à la clause résolutoire, sont dorénavant applicables aux baux en cours ((phrase à mettre entre 2 colonnes)