Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Congé pour vendre - offre de vente : paiement d'une commission

Publié le 08/10/2015 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Si le locataire, titulaire d’un droit de préemption, qui accepte l’offre de vente du bien qu’il habite ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien, le prononcé de la nullité du congé suppose, en application de l’article 114 du code de procédure civile, la preuve d’un grief.

Les propriétaires d’un logement loué délivrent aux locataires un congé avec offre de vente au prix de 190 000 euros frais d’agence inclus ; 

Les locataires ont initialement accepté cette offre puis proposé d’acquérir le bien au prix de 140 000 euros ;    

Les bailleurs ont refusé cette proposition et les ont, à l’issue du congé, assignés en validation du congé et en expulsion ; les locataires font grief à l’arrêt de valider le congé et d’ordonner leur expulsion, alors, selon le moyen :  

1°/ que le locataire titulaire d’un droit de préemption acceptant l’offre de vente du bien qu’il habite qui n’a pas à être présenté par l’agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien ; qu’il résulte des constatations de l’arrêt attaqué que les bailleurs ont fait signifier le 11 mars 2011 à leur locataire un congé avec offre de vente pour le prix de 190 000 euros, frais d’agence inclus ; qu’en refusant de prononcer la nullité de ce congé, la cour d’appel a violé l’article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;  

2°/ que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; d’où il suit que le congé avec offre de vente incluant une commission d’agence dont le locataire ne peut se voir imposer le paiement est entaché d’une nullité de fond sans que le locataire ait à justifier d’un grief que lui causerait cette irrégularité ;

qu’en écartant la nullité du congé irrégulier, au motif que l’intégration de la commission dans le prix demandé n’a eu aucune incidence sur l’exercice du droit de préemption pour les locataires, la cour d’appel a violé l’article 15 II de la loi  du 6 juillet 1989 et l’article 114 CPC ;  

Le pourvoi est rejeté par la cour de cassation qui approuve la cour d’appel d’avoir exactement retenu que si le locataire, titulaire d’un droit de préemption, qui accepte l’offre de vente du bien qu’il habite ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien, le prononcé de la nullité du congé suppose, en application de l’article 114 CPC, la preuve d’un grief, et souverainement retenu que l’intégration de la commission dans le prix demandé n’avait eu aucune incidence sur l’exercice du droit de préemption par les locataires qui n’avaient subi aucun préjudice, d’où il résulte que la cour d’appel en a déduit à bon droit que la demande d’annulation du congé devait être rejetée ;

Bien qu’étant un arrêt de rejet, lequel n’a pas la même portée qu’un arrêt de cassation, cet arrêt marque un revirement de jurisprudence, la cour de cassation ayant précédemment jugé que l’offre de vente faite au locataire en application de son droit de préemption ne pouvait donner lieu au paiement d’une commission (Cass. 3ème civ. – 3 juillet 2013 – L. et C. 2013 n°268 – obs. Béatrice Vial-Pedroletti).

La cour de cassation exige dorénavant que le locataire fasse la preuve d’un grief pour s’opposer au paiement d’une commission ; cependant le grief est évident : c’est le renchérissement du prix du bien ; on ne voit pas bien quel autre grief pourrait être invoqué.

Il conviendra d’être attentif aux prochains arrêts rendus sur cette question par la cour de cassation, afin d’apprécier s’il s’agit vraiment d’un arrêt de principe, la cour ayant pu être sensible au fait que les locataires avaient dans un premier temps accepté l’offre de vente, avant de se rétracter.

Loi du 6 juillet 1989 – art.15 – II – congé pour vendre – offre de vente – commission d’agence (Cass. 3ème civ. 8 octobre 2015 – FS-P+B – n°14-20.666)