Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Surface corrigée - clause d'indexation annuelle

Publié le 05/11/2015 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Si la location est soumise à la loi du 1er septembre 1948, le loyer doit être fixé selon les règles d’ordre public prévues par cette loi, qui sont exclusives de l’application d’une clause conventionnelle d’indexation.

A la suite d’un précédent contentieux, la cour d’appel de Douai avait décidé que le bail liant les parties relevait des dispositions de la loi du 1er septembre 1948.            

Dès lors, le loyer devait être calculé selon le principe édicté par l’alinéa premier de l’article 27 de la loi du 1er septembre 1948, lequel dispose que la valeur locative d’un local est égale au produit de la surface corrigée par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logement. Le loyer fixé à la valeur locative constitue un plafond qui ne peut être dépassé (art.35 de la loi).              

Or, pour accueillir la demande de rappel de loyer formée par le bailleur, qui excédait notablement la valeur locative, la même cour d’appel, 15 ans après son premier arrêt, retient que la clause d’indexation annuelle sur l’indice de la construction insérée dans le bail est sans aucun rapport avec le mécanisme de révision du loyer prévu par l’article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948, en cas de modification des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer. Effectivement, mais la conclusion qu’aurait dû en tirer la cour d’appel était que le rappel de loyer n’était pas exigible.            

La cassation était donc inévitable, la cour de cassation rappelant que le loyer devait être fixé selon les règles d’ordre public prévues par la loi du 1er septembre 1948, qui sont exclusives de l’application d’une clause conventionnelle d’indexation.               

La cour d’appel avait également accueilli la demande de majoration de loyer pour insuffisance d’occupation formée par le bailleur au motif que le nombre de pièces habitables était supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale (art.27 al.5).            

Or, la pièce habitable est définie très précisément par l’art.2 du décret du 22 novembre 1948, et en l’espèce, la cour d’appel n’avait pas indiqué quelles pièces elle retenait comme habitable, ce que censure également la cour de cassation.

Loi du 1er septembre 1948 – art.27 – surface corrigée – clause d’indexation annuelle (Cass. 3ème civ. 5 novembre 2015 – FS-P+B – n°14-23.693)