Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Transaction - accord collectif du 16 mars 2005

Publié le 05/11/2015 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Dès lors que les locataires ont pu valablement renoncer aux dispositions d’ordre public de l’accord collectif du 16 mars 2005, la transaction ne pouvait être rescindée.

Une société bailleresse a notifié aux locataires d'un appartement dont elle est propriétaire, une offre de vente s'inscrivant dans une opération de vente par lots à laquelle ils n'ont pas donné suite, puis un congé pour vente le 25 juin 2008 ; à son terme, le bail a, conformément au souhait des locataires, été reconduit pour une durée de deux ans ; suivant deux accords signés par les parties les 22 juin et 20 décembre 2010, les locataires ont, à leur demande, été autorisés à se maintenir dans les lieux jusqu'au 31 décembre 2010 puis au 28 février 2011 ; puis ils ont, le 24 février 2011, assigné la société Gecina en nullité des congés du 25 juin 2008 et des protocoles transactionnels ;   

La cour d’appel les a débouté de leur demande d’où le pourvoi formé par les locataires, qui donne lieu à l’appréciation suivante de la cour de cassation, laquelle relève, approuvant la cour d’appel, que les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort et ne peuvent être attaquées pour cause d'erreur de droit ni pour cause de lésion ;   

Or les locataires, après avoir reçu le congé du 25 juin 2008, avaient signé avec la société Gecina une transaction le 22 juin 2010 et un avenant le 20 décembre 2010 au terme desquels ils avaient expressément renoncé à toute contestation relative au bail ;    

ils n'avaient commis aucune erreur sur l'objet de la contestation, les deux transactions, qui dressaient l'historique de leurs relations depuis 2002, ayant pour objet de régler toutes les contestations nées de l'exécution du bail, et portant sur la durée du contrat de location, la date et les modalités de fin de bail et le congé du 25 juin 2008 ;     

Ainsi la cour d'appel en a exactement déduit, les locataires ayant pu valablement renoncer aux dispositions d'ordre public de l'accord collectif du 16 mars 2005 qui leur étaient acquises et invoquant vainement le défaut de notification au représentant de l'Etat d'une demande d'expulsion non justifiée par l'existence d'une dette locative, que la transaction ne pouvait être rescindée et que les preneurs ne pouvaient se prévaloir de la nullité des congés du 25 juin 2008 ;    

Cet arrêt doit être approuvé : l’accord intervenu avait pour but de mettre fin à un contentieux et comportait des avantages pour les deux parties : elle ne pouvait évidemment être remise en question sauf à rendre impossible toute transaction.

C.Civ. art. 2052 – transaction – accord collectif du 16 mars 2005 (Cass. 3ème civ. 5 novembre 2015 – F-D  – n°13-23.087)