Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Droit de préemption du locataire - prorogation des baux en cours pour 6 ans

Publié le 12/11/2015 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Dès lors que l’acquéreur de l’immeuble s’est engagé irrévocablement à l’égard de tous les locataires à proroger leur bail pour 6 ans, et que la liste de ces locataires a été annexée à l’acte, la vente est régulière.

Un nouveau droit de préemption a été instauré par la loi dite Aurillac, du 13 juin 2006, afin de protéger les locataires de locaux à usage d’habitation en cas de vente d’un immeuble à la découpe ; il s’applique en cas de vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte, professionnel et d’habitation. Initialement, seuls étaient concernés les immeubles de plus de 10 logements, et la loi ALUR du 24 mars 2014 a ramené ce seuil à 5 logements.                 

La loi prévoit que ce droit de préemption ne s’applique pas si l’acquéreur s’engage à proroger les baux à usage d’habitation en cours afin de permettre aux locataires de disposer du logement qu’ils occupent pendant une durée de 6 ans à compter de l’acte authentique de vente, lequel doit contenir la liste des locataires concernés par cet engagement de prorogation des baux.

En l’espèce, la locataire avait reçu un congé pour vendre un peu plus d’un an après que l’immeuble ait été vendu, alors même que l’acquéreur avait pris l’engagement de prorogation des baux pour 6 ans, de sorte qu’il avait échappé au droit de préemption. Elle avait alors assigné le vendeur en nullité de la vente, et la cour d’appel avait fait droit à sa demande au motif que l’acte authentique de vente ne contenait pas la liste des locataires concernés, se limitant à préciser que cette liste était annexée, étant observé que cette annexe n’énonçait pas l’identité du notaire et des parties et n’ était pas signée.

Sur pourvoi du vendeur, la cour de cassation casse l’arrêt au motif que, dans l’acte authentique, l’acquéreur s’était engagé irrévocablement à l’égard de tous les titulaires de baux à usage d’habitation en cours à la date de la vente à proroger leur bail et que la liste des locataires concernés avait été régulièrement annexée à cet acte dont elle faisait partie intégrante.                   

Cet arrêt doit être approuvé, la loi ayant été respectée dès lors que la liste des locataires concernés par l’engagement de prorogation des baux avait bien été annexée à l’acte de vente, ce dont il résultait que la vente était régulière.                    

En revanche, et par application des dispositions du dernier alinéa de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, était  nul de plein droit.

Loi du 31 décembre 1975 – art.10-1-I – A – droit de préemption du locataire –  prorogation des baux en cours pour 6 ans – annexion de la liste des locataires concernés à l’acte de vente (Cass. 3ème civ. 12 novembre 2015 – FS-P+B – n°14-25.129)