Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Occupation personnelle du logement loué à titre de résidence principale – pied-à-terre

Publié le 14/01/2016 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Le bail encourt la résiliation dès lors que le locataire n’occupe pas effectivement et personnellement le logement loué et qu’il le laisse à la disposition de tiers.

Un appartement est donné à bail à usage d’habitation, interdiction étant faite au locataire de sous-louer, céder ou prêter les locaux, même temporairement, en totalité ou en partie.

Or, le locataire a autorisé son neveu à y demeurer avec sa compagne ; le bailleur assigne le locataire et son neveu en nullité du bail et subsidiairement en résiliation de celui-ci.

La cour d’appel rejette cette demande en relevant que certes, le locataire a attesté avoir hébergé son neveu et sa compagne dans le logement, mais qu’aucun élément n’accrédite l’idée d’une sous-location, qui supposerait le paiement d’un sous-loyer ; en effet, le neveu a déclaré qu’il demeurait à titre gratuit avec son oncle et qu’en outre, même si ce dernier demeure à la Réunion, il indique utiliser le logement comme pied-à-terre ; ainsi, aucun élément ne démontrant une absence totale d’occupation du logement par le locataire , même s’il ne l’occupe pas de façon continue, le bailleur n’établit pas que le locataire a sous-loué ou prêté le logement à son neveu.

L’arrêt est cassé par la cour de cassation qui reproche à la cour d’appel de ne pas avoir tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que le locataire n’occupait pas effectivement et personnellement le logement et l’avait laissé à la disposition de tiers, puisqu’elle avait relevé que le locataire était domicilié à La Réunion et utilisait le logement comme pied-à-terre tandis que son neveu avait déclaré y demeurer.

Cet arrêt, qui doit être approuvé, est rendu au visa des articles 2 et 7b de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction antérieure à la loi ALUR du 24 mars 2014.

L’article 7b n’a pas été modifié par la loi ALUR.

En revanche, l’article 2 de la loi, avant la loi ALUR, s’appliquait aux locations de locaux à usage d'habitation principale, alors que depuis cette loi, il s’applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur.

La formulation est différente et plus précise depuis la loi ALUR, mais le principe est le même : pour pouvoir revendiquer la protection de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit avoir son habitation principale dans le logement, et selon la jurisprudence, l’habitation principale est le lieu du principal établissement, là où on est inscrit sur les listes électorales, ou on paie ses impôts, ou sa famille est installée, etc…(Cass. 3ème civ. 16 juillet 1997 – n°1254).

En l’espèce, cela n’était pas le cas, puisque le locataire utilisait le logement loué comme pied-à-terre, et lorsqu’il était absent, l’avait mis à la disposition de son neveu.

L. du 6 juillet 1989 – art.2 et 7b – occupation personnelle du logement loué à titre de résidence principale – pied-à-terre (Cass. 3ème civ. – 14 janv. 2016 – n°Q 14-23.621 – F-D)