Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Requalification en bail professionnel dans le cas l’usage exclusivement professionnel d’un local

Publié le 10/02/2016 01:00 - Catégorie(s) : Droit des baux, Baux professionnels
Un contrat intitulé « bail de droit commun » ne peut être qualifié de bail professionnel dans la mesure où l’usage exclusivement professionnel d’un local, au sens de l’art.57A de la loi du 23 décembre 1986 ne peut viser que l’exercice d’activités économiques lucratives qui ne sont ni commerciales ni rurales.

Selon contrat intitulé « bail de droit commun » du 14 juin 2010, une SCI a donné à bail au comité local des pêches maritimes et des élevages marins du Nord-Finistère, des locaux à usage de bureaux pour une durée de 6 ans. En 2012, le locataire donne congé ; le bailleur s’oppose à ce congé et fait délivrer un commandement de payer les loyers jusqu’au 3 juillet 2014.

Le juge des référés du tribunal d’instance est saisi, et renvoie au tribunal d’instance au fond, considérant que le bail souscrit n’est pas un bail professionnel.

L’intérêt du locataire était en effet de faire juger que le bail devait être requalifié en bail professionnel, puisque l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 permet au locataire de donner congé à tout moment, moyennant un délai de préavis de 6 mois.

La cour d’appel confirme l’ordonnance de référé sur la question de la qualification du bail, précisant que le contrat conclu intitulé « bail de droit commun » ne peut être qualifié de bail professionnel dans la mesure où l’usage exclusivement professionnel d’un local, au sens de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 ne peut viser que l’exercice d’activités économiques lucratives qui ne sont ni commerciales ni rurales ; ainsi, le preneur doit exercer une activité à titre onéreux de manière habituelle ou bien ses ressources doivent résulter notamment de ses activités

En l’espèce, le comité qui est un organisme professionnel de droit privé et non public chargé d’une mission de service public ainsi qu’il ressort de l’article L912-2 du code rural et de la pêche maritime, principalement chargé d’assurer la représentation et la promotion au niveau départemental des professionnels exerçant une activité de pêche maritime ou d’élevage marin, dont le règlement intérieur prévoit que ses ressources proviennent notamment de taxes parafiscales, ne justifie aucunement qu’elles proviennent également d’une activité lucrative.

On sait en effet qu’il n’existe pas de définition légale du bail professionnel ; il s’agit du bail consenti à une profession libérale, non commerciale, non industrielle, non artisanale.

Les personnes morales peuvent revendiquer un bail professionnel ; s’il s’agit d’une association, il faut que son activité soit exercée à titre onéreux de manière habituelle.

Ainsi que l’a relevé la cour d’appel de Rennes, le comité des pêches ne tirait pas de ressources de son activité de sorte que c’est avec raison qu’elle a considéré que le bail ne pouvait être requalifié en bail professionnel.

C’est ainsi qu’il avait été jugé que ne relève pas de l’article 57A le bail consenti à un établissement public exerçant une mission de service public (en l’espèce l’agence française de la biomédecine) qui ne lui procure aucun revenu (CA Paris – 8ème ch. – 8 mars 2007 – L et C 2007 n°145 – obs. Béatrice Vial-Pedroletti).

CA Rennes – 5ème ch. – 10 février 2016 – n°15/01703