Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Ventes par lots – Diagnostic technique – désignation d’un expert

Publié le 01/03/2016 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Ni les articles 848 et 849, ni l’article 145 CPC ne justifient la désignation d’un expert chargé de réaliser les diagnostics techniques visés à l’article 2.2 des accords collectifs relatifs aux ventes par lots aux locataires dans les immeubles d’habitation.

Les accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 applicables en cas de vente par lots de plus de 10 logements dans un même immeuble prévoient que des diagnostics et bilans techniques de l’immeuble doivent être réalisés par le bailleur et notifiés aux locataires au plus tard en même temps que l’offre de vente prévue par l’art.10 de la loi du 31 décembre 1975.

Plusieurs décisions de cour d’appel ont considéré qu’un diagnostic technique insuffisant entraînait la nullité de l’offre de vente, et du congé pour vendre délivré par le bailleur (CA Paris – 6ème ch. 26 mars 2009 – L. et C. 2009 n°202 – note Béatrice Vial-Pedroletti)

Afin de sécuriser la réalisation du diagnostic, le bailleur avait obtenu du juge des référés qu’il désigne un expert afin de le réaliser. Les locataires interjettent appel de l’ordonnance, qui est infirmée par la cour d’appel.

La cour examine si la demande est fondée au regard des dispositions des articles 848 et 849 CPC, d’une part, et de l’article 145 CPC, d’autre part.

Sur l’urgence et le dommage imminent (art.848 et 849), la cour considère que le bailleur ne démontre pas l’impossibilité dans laquelle il se trouverait de faire réaliser un diagnostic conforme à l’article 2.2 de l’accord collectif.

Sur l’intérêt légitime (art.145), la cour estime que la demande du bailleur qu’un expert judiciaire élabore les documents prévus par les accords collectifs afin que son processus de vente soit régulier ne correspond pas aux dispositions de l’article 145 CPC en ce qu’elle conduit l’expert à mener des investigations générales.

De plus, le bailleur n’allègue pas l’impossibilité de pouvoir accéder aux parties communes de l’immeuble ni aux appartements litigieux ; le fait qu’elle ne serait pas en mesure de déterminer les attentes des tribunaux en matière de diagnostics ni celles de ses locataires au titre de l’information souhaitée, est inopérant à caractériser un motif légitime.

Enfin, il n’est pas non plus rapporté l’existence d’une contestation –et donc d’un procès « en germe ».

Dès lors, le bailleur ne justifiant pas d’un motif légitime au sens de l’article 145 CPC, sa demande d’expertise en écartée et la décision querellée infirmée en ce qu’elle a accueilli cette prétention.

Il appartient en effet au bailleur de faire réaliser sous sa responsabilité les diagnostics et bilans techniques de l’immeuble conformes aux spécifications de l’article 2.2 de l’accord collectif, cette mission ne pouvant être confiée à un expert judiciaire qui n’a pas à prendre la responsabilité d’une prestation d’ordre privée.

Art. 145, 848 et 849 CPC – Ventes par lots – Diagnostic technique – désignation d’un expert (CA Paris – 3ème ch. Pôle 1 – 1er mars 2016 – n°14/22567)